Что делать и куда обращаться, если вас обманул риелтор? Схемы обмана клиентов

Иногда продавец или покупатель квартиры могут даже не осознавать, что их обманули агенты по недвижимости. Это связано с тем, что деятельность агентств недвижимости практически не регулируется законодательством. Большие суммы денег, потраченные на покупку недвижимости, привлекают в этот бизнес несколько человек, в том числе нечестных. Неподготовленному человеку довольно легко влюбиться в уловки агента по недвижимости. Однако необходимо различать маленькие уловки, используемые агентами по недвижимости, и методы грубого обмана. В последнем случае вы можете не только вернуть потерянные деньги, но и взыскать причиненный ущерб.

Как риелторы обманывают клиентов

Агенты по недвижимости психологически подкованы и могут использовать самые разные методы обмана, от мелких уловок и уловок, чтобы заманить клиента, до почти мошеннических действий. Давайте рассмотрим наиболее распространенные схемы обмана агентов по недвижимости и способы избежать их ловушек.

Обман в объявлениях

Самый распространенный способ обмануть незадачливого покупателя — обмануть в рекламе. Для агента по недвижимости очень важно «зацепить» клиента, поэтому у потенциальных покупателей создается иллюзия того, что объект интересен для покупки. Варианты обмана могут быть совершенно разными: от вообще несуществующих квартир до молчания недостатков. Например, агент по недвижимости может разместить объявление о продаже квартиры в хорошем состоянии, расположенной в новостройке в приличном районе, цена ее также будет достаточно привлекательной. Есть только одна проблема: такой квартиры вообще нет в продаже. Главное, звонит покупатель, тогда ему говорят, что эта квартира продана (за нее внесен аванс, продажа приостановлена, цена внезапно выросла и т.д.). Разочарованному покупателю всегда можно предложить другие варианты.

Еще один способ накрутки в рекламе — скрыть недостатки в квартире. Например, он находится на первом этаже. Конечно, цена такого объекта ниже. В объявлении указано, что квартира находится на втором этаже. Когда правда раскрывается во время показа, агент по недвижимости всегда может констатировать, что произошла ошибка. Хотя, по сути, он с самого начала знал об объекте все.

Что делать? Не кусайте рекламу с нереалистичными условиями. Чудес не бывает — отличные варианты очень быстро исчезают. Если обман заключается в сокрытии мелких недостатков, то с таким агентом недвижимости в дальнейшем лучше не связываться. Если он обманул в мелочах, то он способен на это по-крупному.

Скрытая комиссия

Очень распространенная схема обмана — это скрытая комиссия. Агент по недвижимости показывает квартиру покупателю, который соглашается ее купить. Затем агент связывается с продавцом и сбрасывает его по цене. При этом вся скидка, которая может достигать нескольких сотен тысяч рублей, оказывается в карманах риэлтора, о чем его клиенты пока даже не подозревают. О реальной цене объекта покупатель узнает только во время сделки, затем собственник узнает, что он мог бы продать свою квартиру по гораздо более высокой цене. В такой ситуации обе стороны чувствуют себя обманутыми, поскольку и владелец, и покупатель теряют деньги.

Что делать? Продавец и покупатель должны встретиться и поговорить друг с другом перед сделкой. В интересах агента по недвижимости закрыть все контакты сторон с собой, он старается, чтобы стороны встретились впервые уже при подписании договора купли-продажи, когда уже поздно менять условия сделки. Настаивайте на встрече с другой стороной договора, тогда обман со стороны агента по недвижимости раскроется раньше.

Двойная комиссия

Двойная комиссия — довольно распространенный способ обмана со стороны агента по недвижимости, который может использоваться в различных ситуациях, в том числе в сочетании с другими видами обмана. Например, агент может продать квартиру домовладельцу, с которым он заключил эксклюзивный договор купли-продажи. В результате продавец оплачивает услуги агента. Когда покупатель найден, квартира предлагается ему за доплату.

Иногда целую выставку используют даже для продажи не особо ликвидных объектов недвижимости. Покупатель связывается с агентом по недвижимости. Она устраивает для него серию показов квартир в очень плохом состоянии. Когда покупатель решает, что ничего хорошего купить нельзя, ему показывают желаемый вариант, который лучше, чем только что осмотренные «клопы». Работая в обратном направлении, агент по недвижимости добивается заключения сделки купли-продажи, получая комиссию от покупателя и «благодарность» от продавца.

Что делать? Как уже было сказано, перед сделкой стороны обязательно должны встретиться. Только лично обсудив все его условия, они смогут узнать реальную стоимость услуг агента по недвижимости. Что касается обмана с «убитыми» квартирами, то не стоит цепляться за первый хороший вариант. Всегда имеет смысл обратиться к другому агенту по недвижимости или поискать варианты самостоятельно.

Несуществующие покупатели

Эта мошенническая схема обычно используется против владельцев недвижимости. Есть несколько вариантов. Иногда для занижения цены используются несуществующие покупатели. Приходят, смотрят квартиру и заявляют, что цена очень высокая. Можно использовать несколько фиктивных покупателей. Цель состоит в том, чтобы убедить продавца в том, что стоимость квартиры действительно высока и что при продаже ее следует снизить. Получив скидку, агенты по недвижимости продают ее по той же цене, разница оседает в карманах агента.

Второй вариант этой схемы — принуждение продавца стать клиентом агентства. «Покупатель» готов закрыть сделку. Продавец подписывает договор с агентством, но в последний момент предполагаемый покупатель исчезает. Однако дело уже сделано: собственник квартиры уже сотрудничает с агентами по недвижимости и продает через них недвижимость.

Схема с фиктивными покупателями также используется против тех, кто ищет жилье для себя. Агент по недвижимости следит за тем, чтобы во время визита приезжали и другие покупатели, которым дом настолько нравится, что они собираются купить его немедленно. Конечно, на самом деле они работают на агента по недвижимости. Поэтому агент не дает клиенту передумать и подталкивает его к быстрому принятию решения. Иногда агент по недвижимости и владелец могут даже организовать аукцион: тот, кто даст больше, купит. Каждый играет свою роль, и только несчастный покупатель не понимает, что он просто пытается получить от него больше денег. Иногда даже не обязательно кого-то приглашать на свидание — агент по недвижимости может просто объявить, что другие покупатели тоже готовы купить квартиру. Клиент соглашается на сделку и может даже предложить более высокую цену.

Что делать? Не поддавайтесь манипуляциям агентов по недвижимости. Если вы твердо уверены, что цена нормальная, то вам стоит сравнить свою квартиру с другими вариантами на рынке. Если для заключения сделки с агентством используется воображаемый покупатель, не стоит даже клюнуть на наживку агента по недвижимости. Нет покупателя — нет сотрудничества с агентом. Если покупатели трута используются против клиента, который собирается купить квартиру, то ему следует сделать перерыв и подумать. Если цена квартиры не занижена, какова вероятность того, что в течение дня будет найдено больше покупателей?

Аванс/задаток

Частый способ обмана связан с таким способом обеспечения обязательств, как аванс или депозит. Юридические покупатели часто путают эти понятия. Залог всегда передается собственнику недвижимости, его особенность в том, что в случае отказа потенциального покупателя залог не возвращается. Если, в свою очередь, продавец откажется от сделки, он должен вернуть задаток в размере двойной суммы. Предоплата практически не гарантирует завершения сделки. Его необходимо вернуть покупателю, даже если он просто передумает. Часто аванс передается не продавцу, а агенту по недвижимости, так как именно он является скрытой комиссией агентства недвижимости.

Обман состоит в том, что покупатель, намереваясь вернуть аванс, заявляет, что залог не подлежит возврату. В результате покупатель вынужден покупать квартиру, которая ему не нужна, или теряет деньги.

Что делать? Вам просто нужно выучить юридические термины и внимательно прочитать текст договора. Как уже было сказано, обычную предоплату можно безопасно вернуть без каких-либо убытков и без уплаты штрафа. Отказ агента по недвижимости вернуть деньги за аванс является нарушением закона. Следовательно, приведенный пример обмана может рассматриваться как уголовное преступление.

Намеренное завышение цены

Эта схема обмана используется против продавцов и основана на обычной человеческой жадности. Владелец дома, выбирая агента по недвижимости, заявляет, что о продаже позаботится агент по недвижимости, который оценит квартиру по высокой цене. Агент по недвижимости, разбирающийся в психологии человека, предлагает завышенную цену и заключает договор на оказание услуг с владельцем. Наивный продавец считает, что нашел выгодный вариант, но время идет, а покупатели не появляются. Сам хозяин не заметит, как снизит цену даже ниже ожидаемой с самого начала.

Что делать? Не стоит верить в чудеса и надеяться на чудо-агента по недвижимости, который продаст квартиру дороже рыночной. Сравните свою квартиру с аналогичными вариантами, при необходимости вы можете заказать независимую оценку — ее стоимость не так высока, как потраченное время.

Объявления у подъезда

Древний способ найти недвижимость на продажу, который постепенно уходит в прошлое. При входе таблички: «Куплю себе 1, 2, 3 комнатную квартиру в вашем доме». Звонит наивный хозяин, осматривает квартиру агент по недвижимости, выступающий в роли реального покупателя. Квартира ему нравится, но есть нюансы, которые мешают совершить сделку прямо сейчас. Но у него есть знакомые, которые тоже ищут квартиру на покупку. Пока хозяин ждет, агент по недвижимости размещает объявление и ищет реального покупателя.

Что делать? Ни один реальный покупатель не ходит по домам и не рекламирует это. Все ищут квартиры на сайтах недвижимости в Интернете или напрямую связываются с агентствами недвижимости. 99% рекламы на входах — уловка агентов по недвижимости. Поэтому верить в это просто не обязательно.

Дублирование объявлений

Эту схему нельзя назвать настоящим обманом, но при ее реализации жертвами становятся продавцы недвижимости. Хозяин продает сам. Однако он отмечает, что его объявление было скопировано, но указана более низкая цена. Конечно, звонки приходят в агентство недвижимости. Если они находят покупателя, они предлагают владельцу снижение цены, а также платят комиссию за работу. Владельцы квартир, мечтающие продать свою недвижимость, должны согласиться.

Что делать? Довольно сложный случай. Владелец не имеет возможности влиять на сайты по продаже недвижимости, поэтому удалить повторяющиеся объявления будет невозможно. Конечно, вы не можете согласиться с условиями, предложенными агентом по недвижимости, но продать квартиру непросто, поэтому вы не хотите терять настоящую вещь. Вы можете попытаться снизить цену только до приемлемого для себя уровня. Если агент по недвижимости пообещал более низкую цену, пусть решит эту проблему с покупателем самостоятельно.

Проверка юридической чистоты квартиры

Контроль за юридической чистотой квартиры — одна из услуг, предоставляемых агентами по недвижимости. Но что на самом деле стоит за этим приговором? Как агенту по недвижимости реально контролировать чистоту объекта? У них нет секретных баз и связей в правоохранительных органах, и они не имеют большого смысла. Любая информация, которую могут проверить агенты по недвижимости, обычно находится в открытом доступе. Покупатель также может получить выписку из ЕГРН и других способов проверки нет.

Что делать? Не доверяйте маркетинговым ходам агентов по недвижимости. Ни один агент по недвижимости не может гарантировать 100% чистоту объекта, даже если бы захотел. Современное законодательство просто не предусматривает таких методов контроля над объектами недвижимости.

Оформление документов для продажи/покупки

Еще одна маркетинговая услуга агента по недвижимости, за которую вам придется заплатить. В договоре на оказание услуг это обязательно должно быть указано. Но что за этим стоит? Большинство документов может быть выдано только непосредственному участнику сделки. Это означает, что необходимо оформить доверенность на агента по недвижимости, что влечет за собой дополнительные расходы, так как оформить ее может только нотариус.

Что делать? Заказывайте документы самостоятельно. Если это невозможно, вы можете оформить доверенность на родственника / друга, который бесплатно закажет документы.

Скрытые недостатки

Распространенный вид обмана, которым грешат не только агенты по недвижимости, но и собственники, участвующие в продаже. Следует сообщить покупателю, что опцион хорошо выглядит и его цена ниже рыночной. Не исключено, что в квартире есть скрытые недостатки, о которых ни агент по недвижимости, ни хозяин вам никогда не расскажут. Например, вечно пьяные соседи, которые каждую ночь устраивают скандал. В этом случае утром клиенту покажут квартиру. Другой пример — ужасный вид из окна, например, на крышу пристройки, на опоры ЛЭП, на свалку. Тогда квартиру покажут вечером, когда темно из окна ничего не видно. Если на прилегающей дороге постоянно образуются пробки, шоу устраивают утром в выходные, когда машин мало. Есть и более серьезные недостатки, которые можно обнаружить после покупки: грибок и плесень на стенах, трещины, небольшие коммунальные работы и так далее

Что делать? Не стесняйтесь посмотреть квартиру несколько раз — и агент по недвижимости, и собственник заинтересованы в покупателе, поэтому не откажутся. Во время показа осмотрите все как можно внимательнее. Не стесняйтесь задавать вопросы, в том числе своим соседям. Покупатель рискует своими деньгами, поэтому он должен ответственно подойти к своему выбору.

Обман со съемом жилья

Обман при аренде дома встречается даже чаще, чем при купле-продаже. Классический способ обмана: клиент связывается с агентством и заключает договор о подборе квартиры для сдачи в аренду. После перевода денег ему предлагается зайти на сайт, чтобы просмотреть вариант. Не дожидаясь агента по недвижимости, потенциальный работодатель понимает, что его обманули.

Есть разновидность этого обмана, когда наивные покупатели продолжают влюбляться. Им предлагают заключить договор на оказание информационных услуг, после чего просто выдается список номеров собственников квартиры. Подобрать для них подходящий вариант невозможно: номера не отвечают, квартиры давно сданы или вообще ни разу не сдавались.

Что делать? Хочу посоветовать потенциальным работодателям: платить нужно только после того, как будет найден подходящий вариант. Так что услуга предоставляется в полном объеме. Если агент по недвижимости предлагает заплатить первым, вероятность того, что он никогда не найдет квартиру или даже не начнет ее искать, значительно возрастает. Также ни в коем случае нельзя подписывать договор об оказании информационных услуг, который предполагает, что агент по недвижимости предоставляет только номера телефонов мифических владельцев.

Если обман уже произошел, вы можете подать жалобу, а в случае отказа вернуть деньги — обратиться в полицию. Может оказаться, что агент по недвижимости даже не собирался оказывать услугу, поэтому в его действиях есть все признаки мошенничества или кражи.

Что делать, если обманули риелторы

В большинстве случаев методы обмана клиентов агентами по недвижимости довольно просты. Они основаны на знании агентами по недвижимости психологии людей. Агенты по недвижимости просто манипулируют ими, чтобы получить максимальную выгоду. Такие действия нельзя назвать преступлением или проступком: невиновный заказчик сам попадает на уловку хитрого агента. С таким обманом ничего не поделаешь, можно только постараться его избежать.

Но иногда действия агента по недвижимости выходят за рамки обычного трюка. Особенно, если речь идет о расчете суммы комиссии, навязывании дополнительных услуг, невыполнении договорных обязательств или банальных махинациях, например, в случаях невозврата уплаченного аванса. В этом случае наказать обманщиков можно и нужно.

Как вернуть деньги

Если с агентом недвижимости был заключен договор на оказание услуг, но качество их не устроило, можно написать жалобу руководителю агентства недвижимости на возврат денег. Согласно ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Подрядчик обязан вернуть полученные денежные средства, за исключением фактически понесенных расходов, в течение 10 дней с момента получения рекламации. В случае нарушения данных условий подрядчик обязан уплатить заказчику штраф в размере 3% от стоимости контракта за каждый день просрочки.

Скачать пример жалобы для агентства недвижимости

Претензионная процедура разрешения спора в этом случае не является обязательной, поэтому заказчик при наличии достаточных причин может сразу перейти к следующему шагу.

Куда обратиться

Если агентство недвижимости отказывается вернуть деньги, необходимо обратиться в суд с жалобой. Если стоимость иска меньше 50 тысяч рублей, то вам следует обратиться в мировой суд, а если одновременно поданы иски о компенсации или возмещении ущерба, то вам следует обратиться в районный суд. Если стоимость жалобы превышает 50 тысяч рублей, первой инстанцией также будет районный суд. При этом вы можете подать жалобу в орган защиты прав потребителей (Роспотребнадзор). Если в действиях агента по недвижимости есть признаки банального мошенничества или кражи, можно сразу обратиться в полицию.

Какие сложности могут возникнуть

Фактически, деятельность агентств недвижимости и частных агентов по недвижимости никаким образом не регулируется законом. Поэтому, если клиента обманули агенты по недвижимости, он не всегда может защитить свои права. Закон о защите прав потребителей может помочь только в том случае, если между клиентом и агентством заключен договор на оказание услуг. Однако каждый случай индивидуален. Поэтому, прежде чем подавать жалобу, обращаться в суд или, наоборот, разбираться с потерянными деньгами и временем, вам следует проконсультироваться с юристом.

Частые вопросы и ответы на них

Что делать, если агент по недвижимости обманывает, но контракта с ним не было, так как он работал как физическое лицо? В этом случае единственный способ решить проблему — обратиться в полицию. Может ли агент по недвижимости брать деньги за показ квартиры (искать квартиру для покупки)? Теоретически да. Однако от таких вариантов лучше сразу отказаться. Что делать, если агент по недвижимости и домовладелец обманывают при покупке квартиры, не говоря уже о существующих недостатках жилья? Если покупатель был введен в заблуждение при заключении договора купли-продажи, он может потребовать признания сделки недействительной в суде. Ответчиком в этом случае будет продавец. Могут ли стороны потребовать возмещения, если выяснится, что агент по недвижимости взял двойную комиссию (как с продавца, так и с покупателя)? Если деньги не поступили по сервисному договору, то да. Если договоры были заключены, необходимо изучить их условия. В любом случае заказчик имеет право расторгнуть договор на оказание услуг, оплатив только понесенные подрядчиком расходы. Точно оценить понесенные затраты довольно проблематично. Возможно, вам придется обратиться в суд.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: