Договор купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли-продажи с залогом заключается в том случае, если по закону или по условиям сделки собственность покупателя ограничивается после регистрации. Залог в пользу продавца возникает, если покупатель не заплатил полностью до сделки, в пользу банка — если для покупки использовались заемные средства. Также существует отдельный вид обременения в виде сохранения права пользования жилым помещением после смены собственника. Все виды имущественных прав должны быть описаны в тексте договора купли-продажи квартиры.

Понятие и виды обременения

Действующее законодательство не содержит точного определения понятия обременения. Значение этого термина раскрылось в искусстве. 1 Федерального закона от 28.07.2012 г. 122-ФЗ, утративший силу в 2017 году. Под обременением понимается наличие установленных законом или решением властей условий или запретов, ограничивающих возможности собственника имущества в реализации права собственности на актив неподвижен. В зависимости от вида и характеристик обременения собственник квартиры, чья собственность ограничена, может пользоваться и владеть своим имуществом, но:

  • Он не имеет права распоряжаться ею, то есть не может продать квартиру до снятия обременения;
  • Может распоряжаться имуществом с разрешения другого лица (физического или юридического) или органа власти;
  • Он может свободно распоряжаться имуществом, но для этого должен соблюдать определенные условия.
  • В этой статье также перечислены типы залогового права. В отношении жилой недвижимости обычно применяются следующие виды залога:

  • Взаимный;
  • Арендовать;
  • Арест имущества;
  • Доверительное управление;
  • Другие виды ограничений.
  • Согласно положениям ГК РФ к основным видам залогового права можно отнести следующие ограничения:

  • Залог недвижимости, в том числе ипотека при покупке недвижимости в кредит (статьи 334 и 488 ГК РФ);
  • Залог на недвижимое имущество, возникающий при рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ);
  • Сохранение за арендаторами права пользования помещением при смене собственника помещения (ст. 558 ГК РФ).
  • К последнему типу следа обычно относятся:

  • Обязательства, вытекающие из договора пожизненного содержания (аннуитета) (ст. 604 ГК РФ);
  • Обязательства по аренде или проживанию (статьи 617 и 675 ГК РФ);
  • Помолвка с отказом от завещания (статья 1137 ГК РФ).
  • Другие виды залога регулируются другими нормативными актами. Например, залог в виде ареста недвижимого имущества устанавливается правилами исполнительного производства.

    Ипотека

    Ипотека — это наиболее распространенный тип залогового права на недвижимость. Практически всегда по условиям кредитного договора, заключаемого между кредитором и заемщиком, имущество, приобретенное на заемные средства, передается в залог кредитору. По условиям обязательства:

  • Владелец недвижимости может распоряжаться своим имуществом, т.е продать квартиру, только с разрешения залогодержателя;
  • В случае серьезных нарушений заемщиком своих обязательств залогодержатель имеет право обратиться в суд с требованием продажи предмета залога и возмещения убытков, понесенных банком в результате неисполнения заемщиком своих обязательств.
  • Ипотека как один из видов имущественных обременений возникает в случае покупки первичного или вторичного дома в кредит, который берет специализированное финансовое учреждение, обычно банк.

    В пользу продавца

    Обременение в пользу продавца возникает, когда бывший владелец недвижимости выступает в качестве ипотечного кредитора. Обычно гарантия возникает из договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. По нему покупатель обязуется оплачивать полную стоимость квартиры в виде периодических платежей, размер которых и условия оплаты регулируются условиями договора. В случае неисполнения покупателем своих обязательств продавец вправе обратиться в суд с просьбой признать сделку купли-продажи недействительной.

    Второй распространенный вариант залогового удержания продавца — это отсрочка платежа. В такой ситуации стоимость имущества также переходит к продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Разница между отсрочкой и рассрочкой платежа заключается в том, что рассрочка предполагает периодические платежи, отсрочка — это единовременный платеж.

    В пользу третьих лиц

    Обязательства перед третьими сторонами обычно возникают в случае аренды (аренды жилого помещения) или пожизненной ренты. Согласно ст. 617 и 675 ГК РФ смена собственника объекта недвижимости не влечет прекращения или изменения условий аренды (аренды жилого помещения). Граждане, проживающие в квартире, сохраняют право проживания до истечения срока действия договора.

    По договору на поддержание жизни наниматель передает свое имущество (квартиру) в собственность другого лица, за что получает оплату. Арендатор сохраняет право жить в квартире даже в случае смены собственника дома (статья 586 ГК РФ). Кроме того, для продажи недвижимости необходимо согласие арендатора (ст. 604 ГК РФ).

    Сохранение права пользования жилой недвижимостью по наследству также считается обременением в пользу третьих лиц. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ наследодатель вправе возложить на наследника обязанность предоставить третьему лицу в пользование все или часть жилища. При последующей продаже имущества сохраняется право пользования этим имуществом.

    Эти виды имущественного залога не препятствуют продаже жилья, однако после совершения сделки жильцы не могут быть лишены права проживания на имуществе. Согласно п.1 ст. 558 ГК РФ имена граждан, сохраняющих за собой право проживания в квартире, необходимо указывать в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества. Если такие лица есть, но они не указаны, договор считается незаключенным.

    Арест недвижимости

    Арест имущества или запрет на регистрацию налагается судебными приставами, как правило, на основании решения суда. Наиболее частой причиной ареста являются долги собственника, в том числе:

  • Для счетов;
  • Для обязательных платежей, таких как налоги;
  • Выплата алиментов;
  • Ожидающие штрафы и другие взыскания, в том числе судебные;
  • Невыплаченные кредиты и банковские ссуды.
  • Кроме того, может быть наложен арест на имущество, если имущество может быть конфисковано в рамках судебного решения по уголовному делу против продавца. Запрет на регистрационные действия может быть наложен, если объект недвижимости является предметом судебного спора. Кроме того, запрет на продажу может быть наложен судьей по запросу следственных органов.

    Ни при каких обстоятельствах нельзя продавать обремененную недвижимость в виде ареста или запрета. Для начала нужно снять данное ограничение и только потом приступать к продаже товара.

    Другие виды ограничений

    Другие типы ограничений включают ограничения с опекой. Если имущество полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему гражданину или лицу, признанному недееспособным (ограниченно дееспособным), его невозможно продать без разрешения органа защиты и попечительства. Получить разрешение на охрану можно только в том случае, если взамен собственности предоставлено не меньшее по стоимости жилье или выплачена соответствующая денежная компенсация.

    Ограничение или запрет на продажу может быть наложено государственными или муниципальными властями в связи с тем, что объект недвижимости находится:

  • В аварийном здании;
  • В доме, признанном культурным или историческим наследием.
  • Запрет на продажу квартир в аварийных постройках накладывается, если собственник заключил с администрацией договор о предоставлении взамен другого жилья. Если квартира находится в здании, признанном памятником истории или архитектуры, ее можно продать только с разрешения органа власти (федерального, субъекта РФ, муниципального), охраняющего памятник.

    Правила составления договора купли-продажи квартиры с обременением

    Обязательный контракт составляется в соответствии с общими правилами составления этого типа контракта. Однако его текст должен содержать следующую информацию:

  • Тип обременения;
  • Наличие или отсутствие гарантий на недвижимость.
  • В случае наложения обременения в виде удержания права пользования помещением ипотека на имущество не возникает. Однако тогда текст договора должен содержать всю информацию о лицах, в пользу которых возложена обременение.

    Договор с залогом объекта недвижимости (образец)

    Договор купли-продажи недвижимости с залогом в пользу продавца составляется в произвольной форме. Текст договора должен содержать следующую информацию:

  • Место и дата составления;
  • Название документа;
  • Подробное описание сторон договора (ФИО, номер и серия паспорта, дата и место рождения, место регистрации);
  • Наиболее полное описание объекта договора (объекта недвижимости);
  • Цена контракта;
  • Порядок и способы оплаты;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ссылки на приложения к договору;
  • Прочие дополнительные условия;
  • Подписи сторон и дата подписания.
  • Если ипотека на недвижимость возникает в связи с рассрочкой платежа, в разделе «Порядок оплаты» необходимо указать:

  • Размеры, способы и условия оплаты;
  • Информация о том, что до момента оплаты квартира занята продавцом.
  • Точно так же договор купли-продажи заключается в том случае, если есть обременения в связи с отсрочкой платежа. Единственное отличие состоит в том, что в разделе «Порядок оплаты» указывается дата и порядок внесения единовременного платежа за квартиру.

    Скачать пример договора купли-продажи с удержанием залога недвижимости

    Договор с ипотекой

    Договор купли-продажи с ипотекой составляется по тем же правилам. Все основные разделы содержат одинаковую информацию, в разделе «Порядок оплаты» указывается следующая информация:

  • Часть средств выплачивается из личных средств покупателя;
  • Оставшаяся часть денежных средств выплачивается из заемных средств (указываются наименование банка, номер кредитного договора, порядок и срок перечисления средств продавцу).
  • Кроме того, в тексте договора следует указать, что с момента регистрации собственности и до момента полного погашения кредита, объект недвижимости находится в залоге у банка, продавец не имеет права передавать недвижимость в залог.

    Скачать пример договора купли-продажи с ипотекой

    Договор с сохранением права проживания

    Договор купли-продажи, который предусматривает сохранение права пользования жилым помещением за третьими лицами, также оформляется по общим правилам. Отличие от стандартного соглашения состоит в том, что в тексте соглашения должно быть указано:

  • Полный список лиц, сохраняющих за собой право проживания в квартире (ФИО и паспортные данные);
  • Причины наложения ограничения (ссылка на договор или закон);
  • Срок действия ограничения (если есть).
  • Скачать пример договора купли-продажи с защитой права проживания жителей

    Как зарегистрировать обременение

    Обременения, упомянутые в договоре купли-продажи, не нужно регистрировать отдельно. Он будет зарегистрирован Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

    Обременения, возникающие в результате аренды или аренды жилого помещения на срок более одного года, могут регистрироваться отдельно от договора купли-продажи. Для этого собственник помещения должен обратиться в Росреестр или МФЦ и предоставить копию договора, документы на квартиру и паспорт. Ограничения на право пользования помещением (завещательный отказ или аренда) не подлежат государственной регистрации, поэтому не могут быть зарегистрированы отдельно. Обременение в виде ареста налагается после обращения в Федеральную регистрационную службу.

    Как снять обременение

    Чтобы убрать беспорядок, необходимо устранить причину его наложения. Например, если квартира находится в залоге, необходимо погасить ипотеку или полностью рассчитаться с продавцом. Если причиной наложения был судебный арест, вы должны получить решение суда, отменяющее ограничение. Если обременение возникло по договору аренды жилого помещения, то следует подождать, пока этот договор аренды не истечет. В случае, если ограничение накладывается по аннуитетному договору, необходимо дождаться смерти получателя.

    Для устранения беспорядка необходимо обратиться в филиал Росреестра или в МФЦ и предоставить:

  • Заграничный пасспорт;
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
  • Документы, подтверждающие исчезновение причин обременения недвижимого имущества.
  • Документом, по которому снимается обременение, может быть обоюдное согласие залогодержателя и владельца имущества, истекший срок аренды, договор ренты и свидетельство о смерти выгодоприобретателя и т.д. По ипотеке, обременение снимается после предъявление документа, подтверждающего полную оплату кредита. Как правило, банки теперь самостоятельно отправляют такую ​​документацию в Росреестр, и обременение снимается автоматически.

    Какие сложности могут возникнуть

    Составление договора купли-продажи связанной квартиры имеет ряд особенностей, которые отличают его от оформления типовых договоров купли-продажи недвижимости. Текст договора, помимо обычных положений, обязательно должен содержать информацию о обременении и правовых последствиях его возложения — залога в пользу продавца или кредитной организации. В случае наложения обременения в виде сохранения права пользования квартирой после смены собственника должны быть указаны правовые основания такого ограничения, а также исчерпывающий список лиц, от имени которых оно наложено быть обозначенным.

    Нарушение этих положений приведет к тому, что договор может быть признан незаключенным и операция купли-продажи недействительна. Поэтому к составлению ограниченного договора купли-продажи нужно подходить особенно серьезно. Обычно оформление договора поручается юристу, но вы можете составить его самостоятельно. Для этого вам необходимо знать основные правила составления договора такого типа. Юридическая консультация может помочь в этом.

    Частые вопросы и ответы на них

    Как проверить габаритные размеры квартиры? Самый простой способ — получить выписку из USRN, которая указывает на размер или ограничение на расположение свойств. Является ли регистрация ограничений обязательной процедурой? Даже в случае применения рассрочки или отсрочки платежа, если в тексте договора не указано, что по условиям договора квартира находится в залоге у продавца, то обременения не возникнет. Однако следует учитывать, что в этом случае шансы признания сделки купли-продажи недействительной при невыполнении покупателем своих обязательств значительно снижаются. Можно ли заключить договор купли-продажи с обременениями в пользу покупателя? Обременение предусматривает, что собственность владельца ограничивается в пользу других. Ограничить права собственника по договору купли-продажи в свою пользу невозможно. Однако владелец недвижимости все еще может наложить залог в свою пользу. Например, при аренде квартиры или перемещении доверительной собственности домовладелец может наложить ограничения на продажу собственности, чтобы избежать мошенничества со стороны арендатора или доверительного управляющего. Для этого собственнику необходимо обратиться в Росреестр и предоставить документы, подтверждающие его право собственности. Можно ли снять квартиру со следом ноги или сдать ее? В большинстве случаев обременение накладывает запрет на проведение регистрационных действий, но не препятствует заключению договора аренды жилого помещения на срок менее 1 года. При более длительном сроке, чем аренда (аренда), она подлежит государственной регистрации, что невозможно при наличии залогового права. Из этого правила есть исключения. Невозможно снять или арендовать жилье, если договор прямо запрещает или предусматривает согласие залогодержателя на совершение такого действия, но оно не получено. Также невозможно сдавать жилье в случае наложения обременения в виде судебного ареста, ограничивающего не только право распоряжаться, но и право пользования имуществом. Должен ли я нотариально удостоверять договор купли-продажи с залогом? По закону этого не требует, за исключением случаев, когда предметом залога является доля права общей собственности. Вы можете заверить договор у нотариуса для большего доверия сторон. Однако следует помнить, что для этого вам придется заплатить повышенную государственную пошлину и нотариальный сбор. Снимается ли по договору обременение с рассрочкой платежа в случае смерти продавца? В этом случае обременение не может быть снято, оно сохраняется до момента полного остатка, предусмотренного в договоре купли-продажи. Получателями выплат являются наследники залогодержателя, которым это право передается после вступления в наследство.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: