Ипотека на выкуп доли в квартире

Ипотека на покупку доли квартиры

По российским законам можно владеть не только отдельным объектом собственности, но и его частями, а при отсутствии средств обращаются за помощью к кредиторам. Из-за недостаточной ликвидности такого жилья банки неохотно выкупают часть ипотечного кредита, и не все из них. Успех переговоров по кредитной сделке зависит от конкретных обстоятельств покупки, кредитоспособности заемщика и его готовности предоставить достаточное обеспечение для ипотечного кредита. Когда последний платеж будет погашен, шансы на одобрение заявки увеличиваются.

Как оценить вероятность одобрения заявки на ипотеку?

Первое, что спросит банк при рассмотрении заявки заемщика, — это риски, связанные с выдачей ссуды на недвижимость. Доля в квартире — не лучший вариант залога при выдаче крупного кредита по ряду причин:

  1. Стоимость квадратного метра при покупке пая намного ниже.
  2. Найти людей, готовых купить комнату или поделиться, непросто.
  3. продать долю в квартире можно только с согласия остальных совладельцев.

Хотя часть квартиры — менее привлекательный вариант для решения жилищного вопроса, для семей с ограниченными доходами покупка комнаты — единственный способ приобрести недвижимость. Специально для этой категории граждан предусмотрены программы ипотечного кредитования на покупку акций.

Банк уделяет особое внимание сделкам, когда намеревается купить часть имущества, вам нужно быть готовым отклонить заявку, если:

  • Заемщик намеревался выкупить жилплощадь у близкого родственника, поскольку такая операция может показаться фиктивной, с целью взыскания целевых сумм;
  • Они хотят купить часть квартиры, которая принадлежит бывшему супругу после развода, так как банк может сомневаться в намерении сторон урегулировать имущественные отношения и подозревать домовладельцев в попытке мошенничества;
  • В залог передана только часть квартиры;
  • Жилье ветхое, находится в полуразрушенном или полуразрушенном доме, что не позволяет оформить его в качестве гарантии.
  • Чтобы купить акцию, вам нужно будет ее зафиксировать. Если приобретается комната в общежитии или совместной квартире, необходимо согласие соседей.

    Статистика показывает, что шансы на одобрение ипотеки крайне низки, если:

  • Заемщик никогда раньше не покупал доли в квартире;
  • Покупка доли не поможет зарегистрировать квартиру в ИП;
  • В качестве гарантии предлагается низколиквидное жилье.
  • Важно! Если банк откажется оформить ипотеку, остается возможность получить потребительский кредит с залогом на другое, более ликвидное имущество. Вы должны быть готовы к повышению ставок и сокращению кредитной линии.

    Можно ли купить в ипотеку долю у родственника?

    Сделки между родственниками сразу попадают в зону повышенного внимания руководителей банков, так как близкие люди редко заключают платные договоры об отчуждении. Чаще всего члены семьи передают имущество в дар или по завещанию. Однако закон не запрещает покупку жилья у близких, если граждане дееспособны. Если собственных средств не хватает, родственники занимают средства в банке через ипотечный кредит.

    Чем ближе отношения между покупателем и продавцом, тем труднее получить одобрение ипотеки. При подаче заявки сотрудники банка проверяют кровные узы по вертикали и горизонтали:

  • Жена;
  • Отец, мать, приемные родители;
  • Семья или приемная дочь, сын;
  • Дети одного или обоих родителей;
  • Хранитель, палата.
  • Если банк считает, что отношения между сторонами ипотечной сделки являются взаимозависимыми, особое внимание уделяется стоимости дома, предусмотренной договором и оцениваемой с помощью независимой оценки.

    Можно ли купить комнату в коммуналке

    Если родственник собирается купить комнату в квартире кондоминиума, до подачи заявления на получение банковского кредита вопрос должен быть решен с согласия остальных жильцов.

    При покупке комнаты предъявляются следующие требования:

  • Состояние удовлетворительное, пригодное для жизни;
  • Канализация, санузел, инженерные коммуникации в квартире;
  • Электричество и тепло;
  • Жилая площадь 12 квадратных метров;
  • В доме нет деревянных полов и строительных швов;
  • Дом построен не ранее 1970 года.
  • Больше шансов на одобрение, если приобретается последняя комната в общей квартире, так как после сделки объект трансформируется из общей квартиры в обычную отдельную квартиру, что позволяет оформить его в залог целиком.

    Как избежать отказа по ипотеке между родственниками?

    Чтобы кредитор мог разрешить выдачу кредитных средств для покупки доли, должны быть исключены следующие ситуации:

    1. Один супруг продает часть квартиры другому.
    2. Сторонами мирового соглашения стали гражданские супруги.
    3. между покупателем и продавцом заключен брачный договор.
    4. Супруги, между которыми заключен договор купли-продажи акций, имеют общего несовершеннолетнего ребенка.
    5. Родители продают квартиру сыну.

    Шансы на получение ипотеки увеличиваются, если супруги поданы на развод, и лучше всего отказаться от продажи имущества детям, выбрав схему передачи третьим лицам.

    Выкуп последней доли в квартире

    Самый частый случай продажи доли по ипотеке — покупка последней части вашей квартиры. Банки охотно предлагают такие кредитные программы, ведь в залог можно оформить всю квартиру.

    Инструкция по оформлению ипотеки на долю в квартире

    В процессе оформления ипотеки на выкуп доли им предстоит пройти следующие этапы:

    1. Согласуйте условия с продавцом.
    2. Предложите остальным владельцам акций купить на аналогичных условиях.
    3. Соглашаясь на договор с банком.
    4. Подпишите договор с продавцом.
    5. Оформите ипотеку и страховку.
    6. Зарегистрируйте смену собственника в Росреестре.

    Во избежание проблем с получением ипотечных средств стоимость доли по договору не должна существенно отличаться от оценочной стоимости по мнению независимого эксперта.

    Преимущественное право выкупа

    На основе ст. 252 ГК РФ перед поиском покупателя необходимо предложить другим собственникам квартир выкупить долю.

    Последовательность действий при согласовании покупки с другими собственниками:

    1. Уточнить полный список акционеров по сообщению USRN. Вы можете получить его по запросу в МФЦ или Росреестре.
    2. Сделайте письменное предложение о покупке акций по определенной цене.
    3. После доставки оферты у владельцев акций есть месяц на принятие решения о сделке.
    4. Если никто не выразил намерения приобрести часть имущества, оформляется отказ и нотариально удостоверяется.

    Заключение сделки с соседями является предварительным условием перед получением разрешения на ипотечную ссуду, если только заемщик уже не владеет частью квартиры.

    Согласование сделки с банком

    Перед подписанием договора и получением расчетных средств в рамках сделки купли-продажи необходимо оформить договор с банком:

    1. Заявление заемщика и кредитоспособность.
    2. Условия кредита (сумма, срок, размер выплаты, страховка).
    3. Объект приобретения выбран на соответствие параметрам банка (ликвидность жилья, площадь, площадь, степень износа, ремонт).
    4. Подписанный предварительный договор о покупке доли в квартире (условия не должны ограничивать права ипотечного банка).

    Заемщику придется дважды подготовить документацию для банка. Сначала кредитор проверяет личность заемщика и на основании представленных сертификатов и личных документов оценивает надежность и ответственность будущего заемщика. Если получено одобрение заявки и найден объект для покупки, банку необходимо будет перепроверить условия покупки и документы, представленные на недвижимость.

    Заключение договора

    Залог успешной сделки с недвижимостью — грамотное составление заключенных договоров с продавцом и тщательный контроль документов. Перед подписанием договора купли-продажи и запросом кредита в банке желательно проконсультироваться с юристом. Если у вас есть сомнения в безопасности сделки, вам следует отказаться от нее, либо проверить законность покупки предмета, обратившись к опытному юристу.

    При подготовке к заключению договора необходимо собрать справки и выписки, подготовить экспертное заключение и оформить страховку на выкупленную часть.

    Договор купли-продажи доли квартиры составляется в 3-х экземплярах (для покупателя, продавца и для Росреестра). Документ должен содержать следующую информацию:

    1. Дата, город составления.
    2. Информация о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
    3. Предмет договора (местонахождение, технические параметры, опознавательные знаки).
    4. Документ, подтверждающий право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
    5. Выписка из ЕГРН, свидетельство о постановке на учет в Росреестре.
    6. Стоимость, условия оплаты платно.
    7. Информация об арендаторах, зарегистрированных на момент совершения сделки, и сроках высвобождения жилплощади.
    8. Права и обязанности сторон.
    9. Подписи сторон и транскрипция.

    Банк может выдвинуть собственные требования к оформлению документа или предложит свою договорную форму. Если в банке нет специальной формы для учета покупки доли, для ее заполнения используется образец.

    Подготовка документов для регистрации сделки

    После подписания договора купли-продажи переходят к заключению кредитного договора и договоров с продавцом. Для оформления ипотеки в банк предоставляется пакет документации на самого заемщика и выбранное им имущество:

    1. Гражданский паспорт заемщика.
    2. СНИЛС или любой другой документ (права, ИНН, загранпаспорт) покупателя.
    3. Справка о ЗАГСе.
    4. 2-НДФЛ на 3-6 месяцев (в зависимости от банка).
    5. Заверенная копия трудовой книжки.
    6. Свидетельство о регистрации права на долю в Росреестре или выписку из ЕГРН.
    7. Свидетельство о регистрации недвижимости.
    8. Выписка из домовой книги зарегистрированных граждан (при наличии).
    9. Документ о переводе первоначального взноса.
    10.  Договор страхования (оформляется в одной из страховых компаний, аккредитованных банком, накануне или одновременно с подписанием кредитного договора).

    После заключения договора с кредитной организацией заключается договор поручительства с передачей доли (или всей квартиры) в залог банку. Деньги, которые осталось уплатить после первого взноса, банк передаст продавцу после подтверждения успешной перерегистрации прав собственности в Росреестре.

    Подготовьтесь к регистрации в органе:

  • Заявления сторон сделки;
  • Паспорта и свидетельства о рождении продавца и покупателя;
  • Кадастровый паспорт;
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации прав предыдущего владельца;
  • Справка о семейном положении и нотариальное согласие на продажу;
  • Разрешение на опеку в случае продажи несовершеннолетней или недееспособной доли;
  • Кредитный договор о выдаче заемных средств на покупку доли;
  • Залоговый документ;
  • Договор купли-продажи недвижимости у продавца;
  • Экспертиза по оценке доли;
  • Справка о состоянии векселей;
  • Информация о резидентах, зарегистрированных на момент оформления сделки.
  • Если сделка кредитная, банк будет настаивать на освобождении жилплощади от арендаторов и удалении их из реестра до совершения сделки.

    Какие банки дают ипотеку на долю?

    Рынок ипотечного кредитования представлен сотнями программ жилищного кредитования российских банков, но не все кредиторы согласятся дать деньги на покупку доли. Еще меньше заемщиков со средним доходом, готовых предоставить ссуду, которые хотят взять ипотечный кредит без первоначального взноса.

    Желательно выбирать кредитную организацию с учетом ее финансовой репутации и предлагаемых условий кредитования, уделяя особое внимание программам крупнейших финансовых институтов страны.

    Сбербанк

    Кредитное учреждение предлагает возможность выкупить последнюю долю квартиры на следующих условиях:

  • Сумма от 300 тысяч рублей;
  • Максимальный предел ограничен 80% установленного значения;
  • Срок погашения — 30 лет;
  • Ставка — от 9-12% годовых (определяется индивидуально);
  • Вся квартира служит гарантией, и если нет возможности подтвердить высокий доход, принимаются созаемщики.

    Газпромбанк

    Я готов профинансировать покупку доли, если она будет куплена последней, и позволю передать в залог всю квартиру.

    Условия кредита:

  • Размер: от 100 тысяч рублей;
  • Ставка — от 7,5%;
  • Срок — до 30 лет;
  • Личный вклад — от 10%.
  • Банк просит застраховать жилье от рисков полной гибели и повреждения.

    ВТБ

    Банк отказывается проводить операции с отдельными комнатами, если они не выкуплены текущим владельцем остальной квартиры.

    Условия ипотеки на одну акцию:

  • От 600 тысяч рублей;
  • Под 8,4% годовых;
  • Срок погашения 30 лет;
  • При залоге 10%.
  • Материнский капитал принимается к оплате первоначального взноса.

    Ответы юриста на частые вопросы по выкупу доли

    Родственник предлагает выкупить комнату, можно ли оформить на военную ссуду? Условиями программы предусмотрен выкуп доли, если после операции квартира полностью переходит в собственность заемщика. Вы должны быть готовы тщательно проверить, обременительна ли сделка. Кто может получить ипотеку на покупку недвижимости? У каждого банка есть свои критерии выбора успешного кандидата на ипотеку. В перечень стандартных требований для получения ипотечной ссуды входят: возраст старше 21 года, наличие стабильного дохода, положительная репутация заемщика. Как снизить ставку по кредиту? Ставка уменьшается, если заемщик участвует в зарплатном проекте или увеличивает размер первоначального взноса. Особое внимание стоит уделить льготным программам, ставки которых ниже на 4-5 процентных пунктов. Почему после рассмотрения вопроса ставка банка была выше? Если в заявлении банка возникают сомнения, он отказывает в выдаче ипотеки или повышает ставку и уменьшает сумму кредита. Основанием для пересмотра тарифа будет отказ от дополнительного страхования или выбор другой страховой компании. Можно ли выкупить долю кредита без первоначального взноса? Поскольку стоимость выкупленной части не так велика, одно из требований банка — внести первый взнос из личных сбережений. Для владельцев семейных сертификатов можно использовать капитал для внесения первого взноса.

    Юридические сложности при выкупе части недвижимости в ипотеку

    Любая сделка с недвижимостью сопряжена с определенными рисками и необходимостью тщательной проверки документов на выкупаемое имущество. Рекомендуется обращаться к юристам, имеющим опыт сопровождения сделок и проверки их законности.

    Специалисты рекомендуют отказаться от покупки жилья, если человек, находящийся в тюрьме, пропавший без вести или объявленный умершим, остается зарегистрированным на момент операции.

    Поскольку комната или доля квартиры относится к вторичному рынку недвижимости, особое внимание следует уделить техническому состоянию дома, квартиры, помещения.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: