Как безопасно передаются деньги при продаже квартиры продавцу?

Существует несколько способов перевода денег продавцу квартиры во время сделки. Все способы окончательного расчета можно разделить на две большие группы: двусторонний расчет, в котором участвуют только стороны договора, и расчет с привлечением посредника — банковской организации или нотариуса. Основной платеж может быть произведен как наличными, так и безналичным расчетом. Также не забывайте, что при подготовке к сделке обычно необходимо внести предоплату, которая идет в счет полной стоимости квартиры.

Способы внесения предоплаты за квартиру

При покупке квартиры подготовка сделки обычно занимает какое-то время, от дня до недель или даже месяцев. Время ожидания зависит от нескольких факторов: наличия документов покупателя или продавца, наличия покупки на прилавке, использования заемных средств или средств государственного сертификата и т.д. Ожидая сделки, тем больше вероятность, что она состоится терпят неудачу по той или иной причине. Поэтому стороны обычно заключают предварительное соглашение, в котором излагаются основные условия будущей сделки.

В подтверждение своих намерений покупатель передает продавцу часть оплаты будущей сделки. Это можно сделать путем заключения договора о предоплате, депозите или гарантийном залоге. Непосредственно сам способ перевода средств почти всегда один — предоплата обычно производится наличными, хотя возможны и безналичные платежи.

Аванс

Авансовый платеж — это наиболее распространенный способ закрепить юридические отношения между продавцом и покупателем недвижимости. Стороны заключают договор, по которому покупатель перечисляет продавцу определенную сумму денег в качестве предоплаты за квартиру. Иногда договор заключается даже не с самим продавцом, а с агентом по недвижимости, и в этом случае аванс служит доказательством того, что в будущем покупатель не изменит своего мнения о покупке выбранного им дома.

Парадокс в том, что в гражданском законодательстве РФ нет такого понятия, как «договор предоплаты». В основном предоплата — это обычная предоплата, которая учитывается при полной оплате квартиры. Продавец или покупатель могут отказаться в любое время без каких-либо обязательств. Если продавец передумает о заключении сделки, вернуть деньги может быть проблематично. Кроме того, собственник квартиры никоим образом не застрахован от того, что покупатель откажется от сделки, если аванс был передан продавцу.

Случаи, когда в контракте прямо предусмотрено условие ответственности покупателя за отказ от сделки, являются исключением. В этом случае часть аванса или вся сумма могут остаться у продавца. Если условия соглашения предусматривают взаимную ответственность, это соглашение следует рассматривать как депозитный договор.

Задаток

Понятие и форма депозитного договора регулируются положениями ст. 380 ГК РФ. Залог — это не только предоплата, но и способ гарантировать выполнение обязательств по контракту. Депозитный договор должен быть заключен в письменной форме, в тексте договора обязательно должно быть упоминание слова «депозит», в противном случае перечисленная сумма считается авансовым платежом.

Последствия несоблюдения условий депозитного договора регулируются ст. 381 ГК РФ. Если операция не будет проведена, последствия зависят от вины упавшего:

  • по вине покупателя — залог остается у продавца;
  • по вине продавца — задаток возвращается покупателю двузначными числами.
  • Если сделка не состоялась в силу обстоятельств непреодолимой силы или по договоренности сторон, продавец просто возвращает деньги покупателю.

    Обеспечительный платеж

    Другой формой предоплаты при покупке квартиры является договор залога, регулируемый положениями ст. 381.1 ГК РФ. Выплата гарантии гарантирует возникновение обязательства в будущем; при его наступлении перечисленная сумма засчитывается в счет исполнения обязательства.

    По сути, эта сделка представляет собой гибрид аванса и депозита. Залоговый депозит связан с предоплатой тем, что в случае срыва сделки он просто возвращается покупателю единой суммой, и неважно, кто несет ответственность за срыв сделки.

    Однако возможности применения этой формы договора намного свободнее, чем при заключении договора о залоге или авансе. Условиями договора могут быть предусмотрены различные штрафы как для покупателя, так и для продавца за неисполнение. Например, в контракте может быть указано, что если сделка прекращается по вине покупателя, оплата остается за продавцом. В этих условиях договор залога фактически приближается к соглашению об уплате залога за квартиру.

    Как передать деньги за квартиру без посредника

    При расчете без привлечения посредников деньги передаются напрямую от покупателя продавцу, третье лицо в расчете не участвует. При этом прямой способ перевода денег может быть разным — покупатель вправе передать наличные продавцу или произвести безналичный расчет.

    Передача денег наличными

    Оплата наличными — наиболее распространенный способ оплаты квартиры. Несмотря на немалые риски, он по-прежнему пользуется определенной популярностью. Причиной тому, помимо привычки, является оперативность и отсутствие дополнительных расходов: сторонам не нужно тратиться на оплату банковских сборов или нотариальных услуг. Однако есть и минусы: перевод наличных — самый рискованный способ расчетов, причем для обеих сторон.

    Сам по себе такой способ расчета выглядит предельно просто: стороны подписывают договор купли-продажи, после чего покупатель переводит деньги продавцу. Затем стороны сделки отправляют документы для государственной регистрации сделки. Факт перечисления денежных средств обычно подтверждается квитанцией, которая составляется от имени продавца квартиры.

    В целях защиты своих интересов покупатель может потребовать перевод денег после подачи документов на государственную регистрацию. В этом случае стороны обычно заселяются непосредственно в здании МФЦ, сразу после написания заявлений о государственной регистрации и подачи документов.

    В идеальной ситуации для покупателя может быть достигнута договоренность о том, что полный и окончательный расчет будет произведен после регистрации его права собственности на недвижимость. Однако в этом случае риски для продавца квартиры значительно возрастают, так как он теряет право собственности без внесения полной оплаты.

    Наличный расчет имеет множество недостатков:

  • небезопасная транспортировка и хранение крупной суммы денег;
  • риск столкнуться с поддельными банкнотами;
  • возможные ошибки расчета.
  • Также не забывайте, что в каждом банке есть лимиты на снятие наличных. Поэтому максимально быстро провести сделку не получится — сначала покупатель должен будет заказать и забрать нужную ему сумму в отделении банка. Поэтому сомнительно такое преимущество денег, как эффективность.

    Безналичный расчет

    Безналичный расчет между покупателем и продавцом по своей сути не сильно отличается от оплаты наличными. При использовании этого метода покупатель просто переводит деньги на банковский счет или карту продавца, а не переводит наличные. Безналичный расчет имеет свои преимущества: можно не бояться носить с собой крупную сумму денег, не бояться поддельных купюр или неточностей в расчетах.

    Однако на практике у этого метода есть недостатки:

  • любая комиссия за перевод денежных средств;
  • расчет возможен только в рублях;
  • в случае возникновения проблем с оформлением прав собственности деньги могут быть возвращены только через суд.
  • Использование безналичного расчета не исключает возможности оформления квитанции о приеме денежных средств. Следует помнить, что выписка с карты или банковского счета не является доказательством того, что перевод был осуществлен с целью оплаты обязательств по договору купли-продажи. Квитанция служит доказательством того, что деньги поступили продавцу именно в счет оплаты купленной квартиры. Поэтому, если стороны выбрали этот способ оплаты, необходимо обязательно запросить у продавца квитанцию ​​для получения денег.

    Продажа с обременением (отсрочкой платежа)

    Этот метод позволяет снизить риски для покупателя, так как при его использовании происходит полный баланс после перехода права собственности от продавца к покупателю. При использовании связанного договора купли-продажи стороны задают регистратору или сотруднику МФЦ два вопроса:

  • для государственной регистрации прав собственности;
  • обременение имущественных прав.
  • После регистрации перехода права собственности покупатель заключает полное соглашение с продавцом вне зависимости от того, как это происходит (наличными или безналичным расчетом). До момента полного заселения квартира связана: новый собственник может владеть и пользоваться имуществом, но не имеет права распоряжаться им, например, продавать. Все эти условия должны быть отражены в основном договоре купли-продажи недвижимости.

    После подсчета обеим сторонам следует повторно обратиться в Росреестр или МФЦ и заполнить заявление о снятии залогового права. Проблема может возникнуть с тем, что продавец после получения денег может не заинтересоваться тратой времени. По этой причине рекомендуется произвести полный расчет непосредственно в МФЦ перед снятием обременения. Если продавец сможет уклониться от обязанности снять залог, то это придется сделать в судебном порядке. Точно так же продавец должен будет обратиться в суд, если покупатель задержит оплату или даже откажется платить за приобретенную квартиру.

    Расчет с привлечением гаранта

    Деньги могут быть переданы продавцу квартиры с привлечением посредника-поручителя — банка или нотариуса. Это значительно снизит риски как для покупателя, так и для продавца. Как правило, стоимость услуг поручителя невысока. Однако, если задействован посредник, следует учитывать возможные ограничения по составу участников сделки, а также другие нюансы.

    Банковская ячейка

    Использование сейфа — это безопасный способ для покупателя перевести наличные продавцу. Аренда сейфа практически всегда используется при покупке жилья в ипотеку; В последнее время набирает популярность этот метод расчета при покупке и продаже жилья за наличные.

    Банковский сейф — это сейф, расположенный в отдельном помещении банка. С его помощью можно передавать не только деньги, но и другие ценные вещи — акции, украшения, некоторые документы и так далее.

    Процедура использования сейфа довольно проста. Стороны договариваются о ее использовании, заключают договор с банком и арендуют ячейку. После подписания договора купли-продажи покупатель вносит деньги в залог. После регистрации права собственности на квартиру продавец идет в банк и предоставляет оговоренный в договоре документ, дающий ему доступ к камере. К тому же бывший хозяин просто забирает из камеры выделенные ему деньги.

    Преимущество этого метода в том, что доступ к ячейке предоставляется продавцу после регистрации перехода права собственности. При обычной оплате наличными деньги переводятся до или после передачи документов на государственную регистрацию. В случае приостановки или отказа в регистрации покупатель должен найти продавца. Аренда сейфа предотвращает эти проблемы — у продавца просто не будет доступа к сейфу, пока он не предоставит документ из Росреестра.

    Но у этого метода есть и недостатки. Главный из них — дополнительные расходы. В среднем аренда ячейки обойдется в 3-5 тысяч рублей. Однако по сравнению с суммой, которая должна быть потрачена на покупку жилья, эти расходы можно охарактеризовать как незначительные. Еще один недостаток — в случае отзыва лицензии у банка могут возникнуть проблемы с доступом к сейфу, поскольку, как правило, содержимое сейфа не подлежит страхованию.

    Аккредитив

    Банковский аккредитив — это метод расчетов, когда банк также участвует в транзакции в качестве посредника. По сути, аккредитив аналогичен сейфовой ячейке, разница в том, что в аккредитиве используется безналичный, безналичный расчет.

    Аккредитив — это денежное обязательство банка произвести платеж получателю (продавцу) от имени принципала (покупателя). Деньги переводятся на обезличенный банковский счет. Как только будут выполнены достаточные условия для получения средств продавцом и их проверит банк, сумма переводится на счет продавца. В этом случае условием перевода денег является регистрация права собственности в Росреестре. Если условие не выполнено или срок действия аккредитива истек, деньги переводятся обратно на счет заявителя.

    Этот метод расчета абсолютно безопасен: аккредитив застрахован, поэтому вы можете вернуть деньги даже в случае отзыва лицензии банковской организацией. Стоимость аккредитива невысока, например, комиссия Сбербанка всего 2 тысячи рублей, что дешевле аренды индивидуального сейфа. Еще одно преимущество — безналичный перевод на счет продавца. Если вы пользуетесь сейфом, вам необходимо обратиться в отделение банка, в котором он был арендован. Аккредитив лишен этого недостатка.

    Недостатки этого метода расчета нельзя назвать существенными. Основная из них — при открытии аккредитива в иностранной валюте размер комиссии банка может увеличиваться. Например, при открытии аккредитива в иностранной валюте Сбербанк взимает комиссию в размере 0,5% от суммы аккредитива, но не менее 3000 долларов США. Поэтому такой способ расчета практически всегда используется при расчетах в рублях.

    Сервис безопасных расчетов

    Сервис безопасных платежей — это новая банковская услуга, позволяющая минимизировать риски при оплате покупки недвижимости. В частности, такой метод расчета предлагают такие банки, как Сбербанк и ВТБ. Стоимость в Сбербанке — 3400 рублей, в ВТБ — от 600 до 1500 рублей в зависимости от местонахождения объекта.

    Фактически, этот метод расчета является альтернативой аккредитиву. Покупатель заключает договор на использование системы SBR и переводит средства на специальный счет. Затем стороны подают документы на государственную регистрацию. После проведения транзакции средства переводятся на счет продавца.

    Преимущество этого метода — высокая надежность и невысокая стоимость услуги. Главный недостаток — ограниченность сторон сделки. Пользоваться СРП могут только граждане Российской Федерации, юридические лица не могут выступать покупателями. Дополнительно банки могут устанавливать другие ограничения. Например, SBR ВТБ может применяться только в отношении ипотечных сделок. Сбербанк запрещает использование сервиса при проведении альтернативных операций, запрещает прием денежных средств делегатами и несовершеннолетними, ограничивает количество получателей (не более 2 человек) и т.д.

    Депозитный счет нотариуса

    Еще один безопасный способ урегулирования сделок с недвижимостью — использование депозитного счета нотариуса. Этот метод похож на аккредитив, однако вместо банка нотариус выступает в роли поручителя и посредника. Особенностью депозитного счета нотариуса является то, что с его помощью можно совершать как наличные, так и безналичные расчеты с продавцом.

    При использовании этого вида расчета нотариус оформляет соответствующий договор, который подписывают все стороны сделки. После этого покупатель переводит денежные средства на депозит нотариуса. Затем нотариус самостоятельно подает документы в орган государственной регистрации. После регистрации перехода права собственности нотариус переводит денежные средства на расчетный счет продавца. При желании продавец может получить наличные. В этом случае он идет к нотариусу и получает от него распоряжение или чек, согласно которому деньги могут быть сняты со счета.

    Конечно, за услуги нотариуса придется заплатить. Особенностью этого метода расчета является то, что стоимость нотариальных услуг зависит от того, аутентифицирована сделка или нет. Если стороны подтверждают транзакцию, за депозит взимается фиксированная комиссия. Если деньги принимаются на депозит без подтверждения транзакции, вам придется заплатить процент от средств, принятых на депозит. Ставки устанавливаются ст. 22.1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате».

    Тип депозита Правовое регулирование Стоимость нотариального залога
    Сделка нотариально удостоверена № 8.1 п.1 ст. 22,1 Тариф — 1,5 тыс. Руб.;

    стоимость услуг UPTH — 1-3 тыс руб в зависимости от региона

    Денежные средства принимаются в депозит без нотариального удостоверения сделки № 8 п.1 ст. 22,1 Комиссия — 0,5% от суммы средств, принятых на депозит, но не менее 1 тыс. Руб.;

    стоимость услуг UPTH — 7 тыс руб.

    Как видно из таблицы, на первый взгляд сторонам выгоднее засвидетельствовать сделку у нотариуса, так как в этом случае стоимость депозита намного ниже. Однако вы должны помнить, что вам также придется заплатить за нотариальное заверение транзакции, как нотариальный сбор, так и UPTH. Поэтому, выбирая такой способ расчета квартиры, необходимо не только решить, удостоверять сделку или нет, но и определиться, стоит ли идти к нотариусу. Подача документов у нотариуса — самый надежный, но и самый дорогой способ перевести денежные средства продавцу квартиры. Это целесообразно делать тогда, когда в силу закона нотариальное заверение сделки с недвижимостью является обязательным.

    Особенности продажи жилья в ипотеку

    Расчет по договору купли-продажи жилья с привлечением заемных средств состоит из двух этапов. Первоначальный платеж передается от покупателя продавцу самостоятельно, как правило, в день подписания договора купли-продажи внесенная покупателем предоплата должна учитываться в размере первоначального платежа. Банк переводит кредитные средства на счет продавца через некоторое время после регистрации собственности. Сам покупатель никаким образом не участвует в переводе кредитных средств.

    Обычно первоначальный взнос производится с использованием банковского сейфа или аккредитива. И дело не только и не столько в безопасности расчетов или требованиях банка. Поскольку в сделке участвует кредитная организация, все расчеты удобно проводить, пользуясь услугами банка. Также следует учитывать, что банк обычно предоставляет заемщикам скидки за аренду сейфа или за использование аккредитива.

    Популярные вопросы и ответы на них

    Обязательно ли оформлять квитанцию ​​при внесении депозита? Если да, то стоит ли приводить свидетелей? Лучше всего подтверждать любое действие по денежному переводу квитанцией, и внесение залога или аванса не является исключением. Присутствие свидетелей при составлении расписки необязательно, но может увеличить шансы на выигрыш дела в случае судебного разбирательства. В сделке участвуют агенты по недвижимости, продавец предложил провести расчет в офисе агентства недвижимости, деньги переводятся наличными. Это безопасно? В этом случае нужно обратиться в риэлтерскую компанию. Если это известное в городе агентство недвижимости, то это вполне безопасно, так как опытный агент по недвижимости поможет провести расчет. Если это однодневный бизнес, лучше выбрать другое место для расчетов, например, МФЦ, другой метод перевода средств или полностью отказаться от транзакции. Во избежание налогообложения в договоре купли-продажи предусмотрена сниженная цена. Как лучше всего свести счеты с продавцом? В этом случае следует взять у продавца квитанцию ​​о получении средств. Способы оплаты могут быть разными: можно перевести деньги наличными или арендовать сейф. Главное, чтобы у покупателя было письменное подтверждение суммы, переведенной в рамках сделки. Продавец требует значительную предоплату (более половины от общей стоимости квартиры). Как лучше всего перевести деньги? От такого соглашения лучше отказаться. Согласно обычной практике размер предоплаты не может превышать 10% от общей стоимости квартиры. Предложение передать продавцу более крупную сумму в качестве предоплаты вызывает подозрение. Если дом покупается в ипотеку, нужно ли снимать ячейку или использовать аккредитив для перевода первоначального взноса? Нет, не требуется. При желании покупатель может заплатить продавцу наличными.

    Какие сложности могут возникнуть

    Каждый из способов перевода денег продавцу квартиры имеет свои плюсы и минусы. Не всегда удается привлечь поручителя-посредника. Например, банк может отказаться использовать аккредитив или услугу безопасных платежей из-за платежа в валюте, неадекватного состава сторон соглашения и т.д. Каждая транзакция по-своему уникальна, поэтому однозначно назвать наиболее безопасный и подходящий способ расчетов нельзя. Совет, который вы можете получить на нашем сайте, поможет выбрать наиболее оптимальный способ перевода денег продавцу.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: