Как грамотно выгнать арендатора из нежилого помещения?

Как правильно выгнать арендатора из нежилого помещения?

Отношения аренды не всегда заканчиваются хорошо. В период аренды возможны трудности с арендатором, вплоть до отказа в оплате и порчи имущества. Ситуация усложняется, когда арендатор отказывается освободить площадь, никак не препятствуя смене арендатора. Арендодатель должен согласовывать свои действия с условиями договора, если он изначально заключен. Если собственник помещения действовал неформально, опираясь на устные договоренности, выселить нежелательных арендаторов и взыскать задолженность еще сложнее.

Основания для освобождения площади арендатором

Правовые отношения, возникающие между владельцем и работодателем, должны быть гарантированы соглашением. Возможно принудить нежелательного пользователя территории покинуть территорию на основании жалобы, поданной против арендатора, даже без уведомления, если:

  1. Пропущен срок выплаты арендной платы.
  2. Обязательство по оплате коммунальных услуг игнорируется, и возникла задолженность по счетам за электричество, газ и воду.
  3. Помещение сдано в субаренду без согласования с собственником.
  4. Нежилые объекты используются не по назначению, указанному в договоре.
  5. Арендатор нарушает общественный порядок.
  6. Помещения были умышленно повреждены или содержались в ненадлежащем состоянии.
  7. Объект находится в аварийном состоянии и не соответствует нормам безопасности.
  8. Вы нарушаете другие пункты, указанные в договоре аренды.

Если пользователь помещения нарушает условия договора, домовладелец отправляет жалобу с просьбой освободить площадь.

Иногда работодатель не несет ответственности за необходимость прекращения арендных отношений:

  1. Срок аренды истек.
  2. Если в договоре есть пункт, предусматривающий односторонний порядок расторжения.
  3. Суд признал договор с собственником недействительным и потребовал расчистить территорию. Арендодатель обязан вернуть средства, полученные от аренды.
  4. Государство или муниципалитет изымает собственность для собственных нужд, а не по воле собственника.
  5. Владелец недвижимости меняется.
  6. Планируется изменить состояние помещения, переведя его в недвижимость.

В вышеупомянутых случаях арендодатель отправляет предстоящее уведомление о вакансии на имя арендатора.

При смене арендодателя

При смене собственника договор аренды продолжается. Новый собственник может избавиться от арендатора только по обоюдному согласию. Если невозможно добровольно освободить помещение, необходимо искать другие причины одностороннего досрочного расторжения договора (например, неправомерное использование, повреждение имущества, несвоевременная оплата).

За неуплату

Несмотря на очевидность ситуации, не так-то просто выгнать недобросовестных арендаторов, нарушивших сроки оплаты. Существуют юридические тонкости, связанные с входом в помещения арендодателя и решением вопросов хранения и передачи права собственности арендаторов, которые должны арендовать или выставить счета. Если арендатор не платит арендную плату, помещение освобождается на основании нарушения договорных обязательств, добровольно или принудительно, на основании постановления, полученного в суде.

В обращении стоит напомнить положения ст. 328 ГК РФ (п. 2), в котором указано право арендодателя приостановить исполнение договора или полностью отказаться от аренды, если арендатор не исполнил обязательство по оплате в срок. Собственник помещения имеет законное основание не предоставлять доступ в помещение.

Без договора аренды

Любые арендные отношения должны фиксироваться устно. К сожалению, некоторые люди игнорируют значение письма-обязательства. Владелец имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Если арендатор настаивает и не намерен самостоятельно освобождать занимаемую площадь, вопрос о выселении решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков повреждения имущества или образования коммунальных долгов. Пользователь помещения не ограничен в своих действиях, и вопрос о взыскании компенсации за причиненный ущерб должен будет решаться в судебном порядке.

После расторжения договора

Договоры аренды обычно заключаются на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок контракта — 5 лет. Если договор содержит пункт, предусматривающий автоматическое продление, владелец, который намеревается выслать арендатора, должен заранее сообщить о неизбежном прекращении договорных отношений.

Внесудебный порядок

Оптимальный вариант выселения арендатора из занимаемого помещения — это добровольный договор. Основанием для этого будет уведомление, отправленное пользователю нежилой площади.

Как составить уведомление

Документ составляется в произвольной форме с учетом обязательного включения следующих сведений:

  • сведения об арендаторе и арендодателе;
  • идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
  • основание для выселения;
  • срок, отведенный для исполнения (обычно 6 месяцев);
  • дата, подпись, печать (если объект принадлежит юридическому лицу).
  • Отправляя уведомление под роспись, они исключают возможные споры о квитанции или сроке выселения. Если нет возможности доставить уведомление лично или через представителя арендатора, они организуют отправку с уведомлением, указав факт передачи и дату.

    Даже если заранее известно, что домовладелец не согласится и проигнорирует запрос, отправка уведомления является обязательной частью процесса урегулирования до обращения в суд.

    Передаточный акт при возврате недвижимости

    Если вам удалось депортировать арендатора во внесудебном порядке, не забудьте проверить возвращаемое имущество. Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, в котором он снимал. Акт сдачи-приемки составляется и подписывается обоими участниками арендных отношений. Если найти арендатора не удается, оформляют извещение о подписании акта, оставляющего право открывать помещение.

    Если арендатор проигнорировал просьбу, помещение открывается в присутствии понятых, с фото- и видеосъемкой, с подробным описанием того, что находится внутри. В случае повреждения имущества, на основании определения о принятии имущества арендодателем, можно потребовать компенсацию через Арбитражный суд.

    Как выгнать арендатора через суд

    Если мирные действия не помогают добровольно расторгнуть договор и вернуть имущество, необходимо обратиться в суд. Помимо собственника, право подачи жалобы может реализовать прокуратура или третье лицо, чьи интересы были ущемлены.

    Судебная процедура возврата помещения имеет свои нюансы, которые следует знать перед обращением в суд.

    Алгоритм действий арендодателя

    Суд должен иметь четкую картину событий и точное описание ситуации арендатора, чтобы принять правильное решение. Действуя в определенной последовательности, можно будет безопасно избавиться от нерадивого пользователя:

    1. Предварительный баланс. Прежде чем подавать жалобу, вы должны попытаться разрешить вопрос мирным путем и зафиксировать это, отправив уведомление с указанием сроков.
    2. Подготовка доказательной базы. Этот этап напрямую связан с решением, которое суд примет следующим. Доказательства включают документы, справки, свидетельские показания, записи.
    3. Составьте апелляцию в соответствии с правилами гражданского процессуального законодательства. Желательно привлечь юриста, который поможет правильно сформулировать запросы и выделить нарушение прав истца.
    4. Оплата квитанции с пошлиной.
    5. Подача рекламации с приложением документации.
    6. Процесс со заслушиванием сторон.
    7. Премия. Если результат не соответствует требованиям истца, решение будет обжаловано в отведенный срок.
    8. После вступления решения в силу арендатор выселяется принудительно с привлечением судебного пристава, если это необходимо.

    Местом подачи заявления является арбитражный суд, поскольку чаще всего арендные отношения возникают между юридическими лицами. Заявление в районный суд подается только в том случае, если истец и ответчик являются физическими лицами.

    Документы для суда

    При подготовке заявления о жалобе важно предоставить исчерпывающую доказательную базу, которая поможет подтвердить правоту истца.

    Точный перечень прилагаемых документов определяется с учетом конкретной ситуации. Как правило, к ним прикрепляют:

  • Личные документы истца (паспорт);
  • При подаче жалобы через представителя предоставить доверенность и личность уполномоченного лица;
  • Учредительные документы юридического лица (если поданы от имени организации);
  • Документация, подтверждающая права актера на помещение;
  • Арендовать;
  • Документы, подтверждающие наличие юридических оснований для запроса освобождения участков;
  • Чек с оплатой госпошлины.
  • В процессе сбора документов исходят из необходимости подтверждения каждого описанного в претензии факта и причин реализации претензии. Количество копий заявления зависит от количества сторон, участвующих в разбирательстве.

    Образец иска

    Рекомендуется доверить процесс составления заявления опытным юристам со специализацией в данной области. При самостоятельном составлении документа используются образцы подобных заявлений, обращая внимание на наличие обязательных реквизитов:

  • Название суда;
  • Сведения об истце (организация, адрес) и представителе (при наличии);
  • Данные со стороны ответчика;
  • Точное указание адреса, места, названия выселяемой недвижимости;
  • Сведения о документах, подтверждающих право истца распоряжаться недвижимым имуществом;
  • Описание ситуации арендных отношений с указанием точных деталей договора (дата, срок, установленная зона ответственности и обязательства);
  • Основания для выселения;
  • Четко сформулированные требования;
  • Ссылки на правила и положения, удостоверяющие корректность актера;
  • Список вложений (личные данные и документы, указанные или необходимые для подтверждения информации в заявке);
  • Дата, подпись, печать (при предъявлении от имени юридического лица).
  • Пакет с жалобой направляется в адрес третейского суда. Суд должен принять решение об удовлетворении ходатайства о рассмотрении в течение 5 дней со дня получения апелляции. Если дело принято к рассмотрению, судья сообщает сторонам дату слушания.

    При самостоятельном составлении претензии настоятельно рекомендуется изучить образцы таких претензий. Вы можете узнать об одном по ссылке ниже.

    Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения

    Успех всего бизнеса часто зависит от того, как организована аренда помещения. К сожалению, все чаще в судах возникают иски, когда домовладелец просит выселить арендатора из помещения за неуплату арендной платы. Если арендодатель не получил своевременную оплату, суд, скорее всего, удовлетворит требования истца. Если есть задолженность по условиям помещения, не проданного в соответствии с актом, и срок договора истек, арендодатель имеет право требовать освобождения площади с выплатой долга за месяцы, прошедшие с момента последний платеж.

    Трудности в переговорах по вопросам аренды часто приводят к судебным разбирательствам. На этом этапе важно правильно сформулировать претензию и иметь достаточную доказательную базу, взыскать с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и попросить освободить помещение. Доверьте подготовку заявления юристу, имеющему достаточную практику защиты прав истца-арендодателя.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: