Как признать долю в квартире незначительной?

Как признать долю в квартире незначительной?

Если квартира принадлежит единоличному собственнику, он вправе распоряжаться объектом по своему усмотрению, без согласия и без дополнительных условий. Если имущество принадлежит нескольким собственникам одновременно, любые действия, связанные с имуществом, потребуют согласования со всеми участниками имущества, за исключением процедуры признания доли незначительной и не покупки ее в суде.

Какая доля может считаться незначительной?

Стечение обстоятельств может привести к тому, что единая недвижимость делится на множество больших и малых долей, что вынуждает совладельцев время от времени согласовывать каждый шаг, связанный с жилищем, с другими. Незначительная доля в квартире открывает для собственника возможность влиять на решения, принимаемые всеми собственниками, что затрудняет управление и использование собственности.

Закон предусматривает выход из сложной ситуации через признание отдельной части недвижимости несущественной с последующим правом выкупа этой доли по решению суда. В законодательстве нет единых стандартов, так как определяется незначительная доля. Судья будет исходить из конкретных обстоятельств дела, делая выводы о возможности использования доли общего имущества. Поскольку каждый случай индивидуален, при подаче апелляции в суд необходимо тщательно оценить причины и подготовить документальные доказательства.

Точная площадь или другие особенности незначительной доли не установлены. Все зависит от индивидуальной ситуации. Пример, когда есть все возможности доказать несостоятельность через суд, это 1/16 30-метровой квартиры, принадлежащей 2-м людям. Несложно подсчитать, что наименьшая доля этой жилой площади, предназначенной для одного из собственников, составит всего 1875 метров.

Важно! Площадь может быть больше или меньше установленного в регионе стандарта. В судебной практике встречаются случаи признания незначительной ½ однокомнатной квартиры и отказа в удовлетворении иска 1/50 доли крупного жилого дома.

Основания для признания незначительности доли

Для определения права признания иска неактуальным исходят из положений ст. 252 ГК РФ. В частности, в пунктах 3-4 настоящей статьи рассматриваются условия возможности выделения иска из состава общего или совместного имущества и, при отсутствии такой возможности, он признается «несоразмерным»:

  • Назначение минимальной доли в натуре при отсутствии физических возможностей отделения площади заменяется выплатой возмещения посредством процедуры выкупа;
  • Размер компенсации определяется по взаимному соглашению сторон или на основании определения суда;
  • Помимо денежной компенсации, предусмотрены любые другие варианты компенсации.
  • Претензии о праве собственности часто мешают сторонам мирным путем договориться о справедливой цене покупки. Чтобы судья смог принудить вас выкупить долю в принудительном порядке, должны существовать следующие обстоятельства:

    1. Плата не может быть назначена физически (натурой) без ущерба для других владельцев, например, невозможно организовать отдельный вход, провести коммуникации, создать новые лицевые счета.
    2. Имеются документальные свидетельства того, что собственник отчуждаемой части квартиры не проявляет интереса к своему имуществу и не использует общее имущество.
    3. Среди собственников есть лицо, заинтересованное в приобретении (или продаже), которое подаст претензию.
    4. Имеются факты уклонения собственника части квартиры от ее управления, содержания или ремонта, в том числе отказ в физическом устранении неисправностей на территории или в оплате жилищно-коммунальных услуг.
    5. достоверно известно, что человеку эта недвижимость для постоянного проживания не нужна (есть другое жилье).

    При соблюдении всех 5 условий существует возможность принудительного возврата гонорара после признания его несущественным в суде.

    Почему выкуп после признания доли незначительной может быть выгоден?

    Жилищный вопрос всегда оставался одним из самых сложных для мирных переговоров об условиях приобретения. Предоставление возможности влиять на общие решения собственников продать, подарить, завещать пару метров в квартире никоим образом не удовлетворяет потребности комфортного сосуществования.

    При продаже акций, скорее всего, будет сложно найти покупателей, а предлагаемая цена будет намного ниже рыночной, если вы продаете отдельную недвижимость.

    Принудительный выкуп открывает возможность продажи пакета по оптимальной цене, установленной, по мнению независимого эксперта, на основе справедливого расчета. Благодаря обязательной процедуре есть возможность обязать покупателей уплатить сумму, соизмеримую с долей и рыночной стоимостью всей квартиры.

    Позиция судебных органов о принудительном выкупе

    На практике применить обязательный выкуп доли в квартире не так-то просто. Суды, принимая данное ходатайство к рассмотрению, будут исходить из интересов обеих сторон и из наличия юридических оснований признать эту сторону незначительной.

    Обычно суд трактует ситуацию с выкупом небольшой части квартиры как исключительную и, прежде чем обязать участников собственности обменять жилые счетчики на денежную компенсацию, потребует доказать, что все необходимые условия соблюдены. Только после получения статуса нерелевантной доли ее можно выкупить без согласия другой стороны.

    Способы выкупа долей в недвижимости

    Возможны 2 варианта покупки части общего имущества:

    1. Заинтересованные владельцы мирно соглашаются продать свои акции на основании права досрочного выкупа. Заключается договор, который также подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями законодательства. Помимо продажи и покупки, это может быть бартерный договор или транзакция бесплатного пожертвования.
    2. Признать в суде долю в квартире незначительной, если это предусмотрено ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Если судья согласен с требованиями истца, процесс перерегистрации рассматриваемой части имущества происходит по решению судебного органа.

    Процедура принудительного выкупа

    Для выкупа небольшого сбора через суд необходимо придерживаться общих рекомендаций, установленных нормами Гражданского процессуального кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Обращение в суд подразумевает соблюдение определенной последовательности действий:

    1. Этап предварительного урегулирования является обязательной частью процесса, который убедит суд в невозможности мирного разрешения вопроса. Отправляя письменный запрос, заинтересованное лицо предлагает провести сделку без обращения в суд.
    2. Подготовка документальных доказательств. Суд оценивает ситуацию на основании объективных фактов, установленных истцом при подготовке судебного разбирательства. Сбор документации для заявления — не менее важный процесс, чем составление самого заявления, поскольку он устанавливает существо истца и правомерность вопросов.
    3. Составление жалобы. Согласно ст. 131-132 ГПК РФ, именно этот документ станет основанием для рассмотрения дела в суде. Каждая ситуация сугубо индивидуальна, поэтому готовой анкеты нет. Лучше всего доверить подготовку значимого документа для суда опытному юристу.
    4. После получения запроса судья решает начать рассмотрение дела и назначает дату слушания. Способность выполнить запросы зависит от того, насколько убедителен актер. Помощь адвоката и его участие в судебных заседаниях значительно увеличивает вероятность успешного исхода судебного разбирательства.
    5. Когда все части судебного разбирательства заслушаны и все доказательства рассмотрены, суд принимает решение.
    6. Если вопросы истца удовлетворены, необходимо дождаться вступления решения в силу. Для оспаривания решения в установленные законом сроки они обращаются в вышестоящую судебную инстанцию.

    Остается исполнить постановление суда, завершив сделку на условиях, определенных судьей, а затем связавшись с МФЦ для перерегистрации доли и получения новой выписки.

    Важно! Если истец предполагает принудительно признать акцию нерелевантной с последующим погашением, денежные средства переводятся на отдельный судебный счет на сумму в соответствии с оценкой стоимости акции независимым оценщиком.

    Документы для суда

    Грамотная подготовка приложений к заявлению значительно увеличивает шансы на успешный исход дела в суде. Стандартный перечень документации для рекламации включает:

  • паспорт (документ, удостоверяющий личность);
  • выписка из домовой книги;
  • квитанция (чек) с пошлиной;
  • заключение эксперта;
  • техническая документация на недвижимость;
  • справки, счета-фактуры, письма, выписки — любые документальные доказательства наличия оснований для выкупа;
  • копия письменного заявления, подтверждающего попытку предварительного урегулирования.
  • Важно! Для снижения судебных издержек некоторые истцы прибегают к кадастровой стоимости. Если констатируется значительное отклонение от рыночной стоимости, контрагент имеет право обжаловать стоимость и потребовать повторной проверки.

    Чтобы не подвергать сомнению объективность заключения эксперта, необходимо соблюдать 3 основных требования:

    1. Выберите компанию с соответствующей оценочной лицензией.
    2. Независимый эксперт должен быть частью СРО.
    3. Составляется подробный анализ объекта недвижимости в письменной форме с оценкой.

    Сумма, определенная экспертом как стоимость пая, учитывается при расчете судебных издержек.

    Как составить иск и подготовиться к суду

    При составлении жалобы соблюдаются основные требования к оформлению документов в соответствии с ГПК РФ.

    Обязательные реквизиты договора включают:

  • наименование судебного органа;
  • сведения об участвующих сторонах (истце и ответчике);
  • если задействованы дополнительные органы, укажите информацию о третьем лице;
  • цена иска;
  • заголовок «Исковое заявление о признании иска несущественным и о выплате его владельцу денежной компенсации»;
  • информация о причинах владения и отчуждения акций для всех участников;
  • причины обращения истца в суд;
  • информация о прохождении предварительной сделки;
  • постановка вопросов актера;
  • ссылки на правовые нормы для удовлетворения требований истца;
  • дата, подпись составителя.
  • Рекомендуется использовать готовые образцы заявления, дополняя их индивидуальными подробностями дела или обратившись за профессиональной юридической помощью. Протокол составляется в нескольких экземплярах по количеству участников процесса и еще один для суда.

    Судебная практика

    Несмотря на наличие разъяснений о признании доли неактуальной и о возмещении в соответствии со ст. 252 ГК РФ суды не заняли однозначной позиции по вопросу о принудительном выкупе. Помимо отсутствия возможности назначения доли в натуре, суд оценит совокупность представленных обоснований с учетом мельчайших деталей: возраст, состояние здоровья, профессия, количество несовершеннолетних и т.д.

    Ниже приводятся дела, взятые из судебной практики, в которых описывается позиция судов относительно признания действий не имеющими отношения к делу:

  • Решение No. 2-70 / 2019 2-70 / 2019 (2-948 / 2018;) ~ M-920/2018 2-948 / 2018 M-920/2018 от 29 марта 2019 г. 2-70 / 2019
  • Решение No. 2-133 / 2020 2-133 / 2020 ~ M-85/2020 M-85/2020 от 19 мая 2020 года в случае № 2-133 / 2020
  • Решение No. 2-463 / 2020 2-463 / 2020 (2-6852 / 2019;) ~ М-6492/2019 2-6852 / 2019 М-6492/2019 от 25 мая 2020 года по делу № 2-463 / 2020
  • Решение No. 2-1059 / 2020 2-1059 / 2020 (2-9059 / 2019;) ~ M-9764/2019 2-9059 / 2019 M-9764/2019 от 20 февраля 2020 года в случае № 2-1059 / 2020
  • Если заявление отклонено или есть сторона, не согласная с решением первой инстанции, апелляции подаются в вышестоящие суды, вплоть до Кассационного суда. Разъяснения ВС РФ описывают позицию, с которой следует максимально точно и объективно руководствоваться нижестоящими судебными органами.

    Какие юридические сложности могут возникнуть?

    В ходе разбирательства потребуется квалифицированное юридическое сопровождение, так как на встречах необходимо будет разумно обосновать позицию и опровергнуть аргументы контрагента.

    Юрист сможет правильно оценить ситуацию и представить ее в суде с аргументами, ссылками на закон, подтверждением документальных доказательств. Если домовладелец уже переехал в спорную жилую площадь и имеет семейные отношения с остальными арендаторами, будет чрезвычайно сложно добиться принудительного выкупа права выкупа.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: