Как продать долю в ипотечной квартире?

Как продать долю в ипотечной квартире?

Использование кредитных средств для покупки жилья — явление повсеместное. Ипотечный долг обычно рассчитывается на погашение в течение десяти лет. Так долго созаемщики часто меняют свои планы на будущее и решают не только расстаться, но и продать свою долю недвижимости.

Продажа квартиры по ипотеке — это многоэтапная процедура, требующая согласования действий. Если квартира, приобретенная по простому договору купли-продажи, может быть каким-либо образом отчуждена собственниками, то с ипотечной квартирой это не подействует. Все действия в соответствии с Федеральным законом РФ № 102 «Об ипотеке» необходимо оговорить с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

По личному опыту многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной как долевая собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь, они возникают из-за несогласия со сделкой других собственников. Все они взаимозависимые части.

Согласно ст. 246 и арт. 250 ГК РФ, если владелец одной из акций намерен продать ее, он обязан известить о своем решении остальных владельцев, имеющих право преимущественной покупки. Продажа возможна только в случае отказа. Кроме того, вы можете реализовать свою долю только по цене не ниже той, которую запрашивают другие собственники.

В случае ипотечной квартиры в сделке будет участвовать другая сторона, при условии, что кредитная задолженность не погашена полностью. Это банк, с которым заключен договор. Система ипотечного кредитования подразумевает, что, предоставляя заемные средства, банк берет в залог приобретенную квартиру. Это условие означает, что заемщик не может проводить с ним регистрационные действия без согласия залогодержателя, например банку.

При этом ни один нормативный акт не содержит прямого запрета на продажу ипотечной квартиры. Банки, хоть и редко, соглашаются на отчуждение заложенных домов.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли квартиры, по которой еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена ​​следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Отдельные платежи;
  • Распределение прав и обязанностей.
  • При реализации любого из этих вариантов банк и заемщик выступают в качестве обязательных участников. Но согласие владельца второй доли не всегда требуется.

    Досрочный расчет с банком

    Реализовать этот вариант с технической точки зрения несложно. Проходит это в несколько этапов:

    1. Покупатель оплачивает остаток банковской задолженности. Это можно сделать двумя способами. Сначала перечислите заемщику необходимую сумму денег, оформив предварительную договоренность о расходовании средств только на погашение долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести в банк.
    2. Залог снимается с квартиры и оформляется в Росреестре в собственность заемщиков. Кроме того, они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
    3. С собственниками заключается договор купли-продажи, по условиям которого квартира передается покупателю.

    Для заемщиков этот метод имеет неоспоримое преимущество — им не нужно в течение длительного времени самостоятельно выплачивать проценты банка.

    При этом в процессе возникает несколько сложностей:

  • сложно найти покупателя, который согласился бы выплатить долг перед банком. Очевидно, для него условия должны быть выгодными. Как правило, такая сделка заканчивается небольшим остатком долга и невысокой стоимостью самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обоих действий, если покупатель намерен стать владельцем всей квартиры. Это означает, что долг перед банком должен быть полностью погашен. Также не обойтись без предварительной договоренности с другим заемщиком.
  • При таком варианте владелец второй доли может одновременно выступать в роли продавца, который выплатит ипотечный долг и станет единственным владельцем недвижимости.

    Разделение оплаты

    Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобнее и безопаснее разделить платеж на две части. В этом случае вы также можете воспользоваться услугами того же банка, с которым был заключен договор.

    Первая часть денег — это остаток ипотечной задолженности, вторая часть — стоимость приобретаемой доли.

    Порядок действий следующий:

    1. Участникам сделки предоставляются две ячейки. На одну долю квартиры подходит сумма, равная остатку ипотечной задолженности. Вторая — это покупная цена дома.
    2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируется в ЕГРН.
    3. Банк получает сумму равную остатку ипотечной задолженности и снимает обременение с квартиры.
    4. Вторая часть денег, равная стоимости квартиры, передается бывшему заемщику.
    5. Свидетельство о праве собственности новый собственник оформляет в Росреестре.

    Важно! Для реализации этого варианта необходимо предварительно разделить банковский счет заемщика.

    Согласен еще реже, т.к второй пакет ипотечной квартиры попросту не в руках другого собственника. После этого долг перед банком может быть выплачен за более длительный период.

    Скачать пример договора купли-продажи доли в квартире с участием банка

    Переуступка прав и обязанностей по кредиту

    Этот вариант продаж реализуется на практике чаще других. Обычно покупателем выступает второй заемщик. Операция также может быть проведена в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

    В этом случае никто не должен выплачивать ипотечную задолженность раньше, чем ожидалось. Процедура проходит в несколько этапов:

    1. Покупатель кладет в отдельный сейф деньги, равные стоимости доли квартиры.
    2. Между заемщиком и покупателем заключается договор уступки.
    3. Банк расторгает кредитный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Его условия остаются прежними (ст. 47 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 г. № 102). Документ зарегистрирован в Росреестре.
    4. Бывший заемщик берет деньги.

    Затем новый заемщик выплачивает ипотеку и в конечном итоге становится полноправным владельцем доли в собственности. Если он также был созаемщиком, то в результате он будет единственным владельцем квартиры.

    Можно ли продать долю детей?

    Часто при покупке ипотечной квартиры заемщиками выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна, когда фонды материнского капитала используются для оформления ипотеки в банке.

    Закон не предусматривает запрета на продажу детских паев. Но для того, чтобы процедура была проведена, необходимо соблюдение многих условий. Главный из них — получение согласия на сделку от органов опеки и попечительства. И они предоставят его только в том случае, если взамен возьмут на себя обязательство предоставить своим детям эквивалентное жилье на месяц. При выдаче разрешения руководствуются только представлением о том, насколько соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

    Вся процедура сложная. Кроме того, при использовании материнского капитала необходимо учитывать использование средств в ПФР. И органы опеки и попечительства не перестанут следить за сделкой, пока не убедятся, что детям передали запас в другой дом. Любое нарушение условий может повлечь судебный иск.

    Какие сложности могут возникнуть?

    Продажа и покупка доли в ипотечной квартире — дело рискованное. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее реализации. В первую очередь, это нужно покупателю, потому что он больше других рискует.

    в таких условиях важно продумать порядок перевода денег и гарантировать права на недвижимость после их оплаты. Кроме того, поверенный самостоятельно согласовывает все детали с кредитором, чтобы не было решено, что банк просто не дает согласия на сделку. В такой ситуации очень сложно вернуть деньги, если они уже были переведены заемщику.

    Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о передаче прав, необходимо убедиться, что новый кредитный договор с банком не содержит в дальнейшем невыгодных условий.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: