В период падения спроса на недвижимость не так просто найти покупателя, готового купить долю квартиры даже со скидкой, а если нужно получить выгодное предложение, продажа откладывается на месяцы или даже годы. Если вам нужно быстро избавиться от недвижимости, попробуйте продать свою долю в квартире банку. Заставить кредитную организацию заинтересоваться сделкой не так-то просто, банк должен убедиться в финансовой целесообразности этого шага, либо считать этот вариант единственно возможным способом взыскания ссудной задолженности.
Можно ли продать банку свою долю в квартире?
Обычно владельцы вместе занимаются продажей акций, когда собираются продать одну собственность, или один из владельцев предлагает другим купить свою жилую площадь под искусством. 250 ГК РФ.
С некоторыми оговорками, касающимися особенности долевой собственности, исходя из ст. 421 ГК РФ собственник вправе распорядиться своим имуществом, продать его любому желающему, в том числе банку, если сделка была предварительно согласована с другими собственниками квартиры.
Способы, как продать долю в квартире банку
Банк непременно купит пакет, если сочтет приобретение выгодным. Если обычные продажи и покупки не полностью отвечают интересам финансового учреждения, обеспеченные операции в рамках кредитных отношений удовлетворяют потребности обеих сторон.
Доля может быть продана банку путем оформления залога при наличии крупного кредита с несколькими просроченными платежами.
Оформление залога
Первый вариант продажи доли связан с получением крупного кредита с передачей движимого имущества в залог. При длительном отсутствии платежей банк отчуждает имущество в счет погашения долга через аукцион. Перед продажей доли на аукционе банк предложит выкупить часть имущества у собственников остальных частей квартиры и только после этого приступит к продаже жилой площади.
С помощью гарантий можно увеличить кредитный лимит, передав банку обязательства по погашению долга. Это схема ссуды, когда залог снимается за просрочку кредита и долги перед кредитором, которая используется для быстрого получения крупной суммы.
Помимо очевидного преимущества: быстрое получение средств, продажа доли по гарантии имеет ряд недостатков:
Важно! Чтобы не потерять, помимо доли квартиры, другого имущества, автомобилей, а также сэкономить на счетах, перед подписанием ипотечного договора с залогом отмечаются приоритеты взыскания долга с жилого объекта.
По договору купли-продажи
Если банк принимает решение о покупке доли в квартире, заключается обычный договор купли-продажи, аналогичный договору с физическим лицом. Как покупатель, документ подписывает генеральный директор кредитной организации.
Алгоритм продажи доли по контракту:
- Предварительная договоренность о приобретении с остальными совладельцами. Уведомления отправляются по почте в письменном виде с предложением о покупке части недвижимости в течение 30 дней.
- Свяжитесь с банком для обсуждения условий возможной сделки.
- Проведение независимой экспертизы с оценкой доли в квартире. Предлагаемая банком максимальная стоимость не превышает 70% от рыночной стоимости.
- Стороны готовятся к подписанию. Банк составляет договор, а документы собирает собственник.
- Договор с банком подписывается в присутствии нотариуса.
- Сделайте акт принятия.
- Они производят окончательные расчеты и подают документы на переоформление права.
От продавца вам понадобится стандартный перечень документов на недвижимость, включая выписку из ЕГРН, договорную основу продажи долей, свидетельство о регистрации, свидетельство о зарегистрированных арендаторах.
При условии предварительного согласия банка на рассмотрение опциона на покупку доли, процесс продажи доли пока нельзя назвать быстрым:
Оформление договора купли-продажи доли связано с довольно высокими затратами нотариуса, равными 0,5% от суммы, но не менее 300 руб.
Судебный порядок
Согласно ст. 349 ГК РФ, если банк намерен приобрести долю, которая служит единственным местом жительства должника-заемщика, отчуждение возможно только в судебном порядке.
Алгоритм получения банком жилья заемщика:
- Поводом для обращения в суд будет просрочка ссуды, которая возникла на 3 и более месяцев, но обычно кредитор ждет образования большой суммы долга.
- Банк подает в суд заявление о принудительном взыскании долга и отчуждении гарантий по сговору с кредитором.
- Суд, рассмотрев дело о взыскании долга, выносит соответствующее решение и после его вступления в законную силу передает исполнительный лист судебным приставам.
- Сотрудник ФССП открывает исполнительное производство, в рамках которого выявляется имущество, подлежащее принудительной продаже.
- Если должник отказывается вернуть долг банку, доля квартиры сначала будет арестована, а затем продана.
- Собранные деньги пойдут на выплату финансовых кредитов, обязательные платежи, а остальное (если задолженность меньше стоимости имущества) передается должнику.
Важно! Помимо суммы долга по кредиту, банк взимает начисленные проценты, штрафы, а судебные приставы также взимают 7% комиссии за выполнение. На основе ст. 112 закона п. 229, минимальная комиссия 1000 руб.
Какое жилье не заинтересует банк для покупки?
Хотя в кредитном договоре предусмотрены лазейки для передачи доли в квартире в обмен на выданную сумму, не всегда можно использовать такую схему для избавления от недвижимости. Банк внимательно проанализирует характеристики объекта и изучит перспективы этой покупки. Обычно банк рассматривает акции как низколиквидный актив, и для того, чтобы кредитор выкупил часть имущества, потребуются веские объективные аргументы.
Шансы продать дом банку путем залога или покупки и продажи минимальны, если:
Важно! Поскольку единственное жилое помещение защищено требованиями судебного исполнителя, банк не принимает единственное жилое помещение заемщика в залог в соответствии с положениями ст. 79 Закона «Об исполнительном производстве», принятого 02.10.2007.
Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?
Решив продать дом под залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклониться от обязательств по кредитному соглашению. Неуплата будет подтверждением попытки мошенничества, которая может быть использована банком в суде. Во избежание проблем с законом обеспеченному заемщику рекомендуется проконсультироваться с юристом.
Если владелец акций желает продать акции банку по договору купли-продажи, существует риск взимания подоходного налога, если право собственности оформляется в течение 5 лет по договору купли-продажи или в течение трех лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым расходам, стоит сначала посетить юриста и проанализировать лучшие варианты продажи доли в банке.
Распоряжаться долевым имуществом не так-то просто. Трудности ждут как поиск покупателя, так и согласование договора с остальными собственниками. Если комната продается в залог, то процедура продажи дома осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим исполнением судебным приставом. В таких условиях только квалифицированный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью, поможет безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире.
