Как продать квартиру по доверенности и минимизировать риски?

Как продать квартиру по доверенности и минимизировать риски?

Российское законодательство разрешает собственнику недвижимости продавать ее не лично, а передав эти полномочия своему представителю. Доверительный управляющий в случае участия в купле-продаже недвижимости действует в пределах своих полномочий, определенных доверенностью. По закону доверенность, позволяющая совершать сделки с недвижимостью и обращаться в органы регистрации прав собственности, должна быть нотариально удостоверена.

Гражданское законодательство о доверенности

Ч посвящен представительству как форме гражданских правовых отношений и институту гражданского права. 10 ГК РФ. Один из видов добровольного представительства — доверенность. Понятие делегирования содержится в ст. 185 ГК РФ. Доверенность — это письменное разрешение, выданное одним лицом другому лицу (нескольким лицам) для представительства перед третьим лицом в интересах доверителя (того, кто выдал доверенность). В то же время это еще и односторонняя операция, подтверждающая полномочия представителя на совершение каких-либо действий.

По доверенности между собой взаимодействуют как минимум три стороны:

  1. Доверенность оформляется заказчиком.
  2. Делегатом (представителем) является тот, на имя которого оформляется доверенность.
  3. Третья часть — это та, с которой взаимодействует прокси.

Доверенность может быть оформлена доверителем на одного или нескольких лиц (многосторонняя доверенность). В этом случае они осуществляют свои полномочия в соответствии с текстом документа. Если он не содержит таких инструкций, делегаты должны действовать сообща.

По техническому заданию доверенности делятся на несколько видов:

  1. Одноразовый: позволяет выполнить определенное действие.
  2. Особый: дает право выполнять однородные действия.
  3. Общие — дает полномочия полностью представлять интересы принципала без каких-либо ограничений.

По условиям доверенности бывают срочными (ограничены определенным сроком) и бессрочными.

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Если доверенность оформлена правильно, на ее основании уполномоченное лицо может участвовать в сделках в пределах полномочий, указанных в документе. Он может продать любой объект недвижимости, в том числе квартиру, но только если принципал является собственником, а текст акта делегирует это право представителю.

оплата принципиального значения не имеет. Вы можете по доверенности продать квартиру за материнский капитал, в ипотеку, другие виды ссуд, за счет средств госпрограмм, например, военного сертификата. Если документ составлен правильно, купля-продажа квартиры по доверенности ничем не отличается от обычной сделки.

Есть важное уточнение! Доверенность, в полномочия которой входит право подачи заявления на государственную регистрацию, должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Сама по себе продажа квартиры не требует обязательного участия нотариуса. В большинстве случаев заверять договор купли-продажи не требуется. Однако для перехода права собственности на недвижимость требуется государственная регистрация. Если во время сделки по продаже недвижимости действует представитель, он обязан предъявить нотариально заверенную доверенность.

Кто заверяет доверенность?

Доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально удостоверена. Однако не везде есть такая возможность. В населенных пунктах, где нет нотариуса, его функции выполняют другие люди, обычно это главы местной администрации или их уполномоченные лица.

Если продавец проживает за границей, для получения доверенности ему необходимо обратиться в российское консульство за рубежом. Доверенность будет заверен сотрудником консульства, уполномоченным на совершение нотариальных действий.

Скачать образец доверенности

Когда используется доверенность?

Продажа квартиры по доверенности используется тогда, когда сам собственник не может лично участвовать в операции. Например, когда собственник постоянно проживает в другом городе, он болен, слишком стар для посещения государственных учреждений, занят на работе (службе) и не может уехать и т.д. Представитель, действующий на основании доверенности продавца, может без его присутствия подписать договор купли-продажи, продать и подать документы в Росреестр для государственной регистрации.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Последовательность действий при продаже квартиры с участием представителя зависит от того, как в ней участвует сам продавец. Одно дело, когда его просто не может присутствовать при самой сделке и при госрегистрации. В этом случае все действия, направленные на продажу квартиры и подготовку сделки, осуществляет собственник. Доверительный управляющий только подписывает договор и / или обращается к государственному регистратору.

Другое дело, когда собственник в сделке не участвует. В этом случае все действия по продаже осуществляет представитель. В том числе он может взять аванс или залог. Поскольку договор предоплаты (задатка) не зарегистрирован в Росреестре, нотариально заверенная доверенность на совершение этого действия не требуется. Все, что вам нужно, это документ, оформленный и подписанный владельцем.

Важно! При оформлении генеральной доверенности покупатель согласовывает все условия сделки с представителем. Если документ делегирует уполномоченному лицу только право подписания договора и обращения в органы государственной регистрации, условия должны быть согласованы с собственником помещения.

Оформление доверенности у нотариуса

Перед совершением сделки необходимо заверить доверенность у нотариуса. Для этого хозяину квартиры необходимо предоставить личный паспорт и отчет:

  • фИО и паспортные данные представителя (паспорт и личное присутствие не требуется);
  • информация об объекте недвижимости (точный адрес).
  • Согласно пп. 15 п.1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ стоимость услуг по сертификации составляет:

  • 100 руб., если близкий родственник является доверенным лицом;
  • 500 руб., если представитель — другое физическое лицо.
  • За оформление доверенности также взимается комиссия за оказание услуг технико-правового характера (UPTH, нотариальные сборы) в размере 1300 рублей. В этом случае доверенность оформляет ГОЗНАК. Общая стоимость оформления доверенности на продажу квартиры составляет от 1400 до 1800 руб.

    Если продавец сам оформляет доверенность, он имеет право отказать в оплате UPTH. Нотариус не может требовать обязательного сбора платы за услуги технического характера, если заявитель отказывается от такой нотариальной услуги.

    Такую позицию Судебная коллегия по гражданским делам Вооруженных Сил Российской Федерации выражает в определении No. 31-КГ18-3. Если доверенность оформляется собственником квартиры, она оформляется на обычном листе бумаги, и нотариус заверяет ее своей подписью и печатью.

    Договор купли-продажи

    В договоре купли-продажи (ДКП) квартиры обязательно указывается ее владелец — право собственности на помещение принадлежит ему. Однако участие доверительного управляющего также должно быть отражено в тексте. В договоре купли-продажи сторонами соглашения являются покупатель и доверительный управляющий.

    Надо сказать, что представитель действует от имени продавца (ФИО, паспортные данные) на основании доверенности. В тексте соглашения указано:

  • ФИО и должность лица, заверившего документ (нотариус, уполномоченное лицо местной администрации, консульское должностное лицо);
  • номер доверенности;
  • дата заверения документа.
  • Подписи в конце договора ставятся покупателем и представителем продавца.

    Остальная часть доверенности на продажу квартиры содержит стандартные формулировки. Необходимо максимально точно описать объект договора (квартиру), указав его адрес, этаж, количество комнат, общую площадь и т.д. Следующим существенным условием DCT является цена. Если вы его не укажете, признания договора купли-продажи недействительным нельзя избежать.

    Также необходимо указать предусмотренный договором способ оплаты. Если источником выплаты являются заемные средства (ипотека), это также должно быть отражено в тексте договора.

    Если квартира продается по доверенности с ипотекой, банк потребует предварительный договор купли-продажи для утверждения кредита.

    Стороны могут указать, что договор одновременно является актом приема-передачи помещения. Также можно указать, что фактическое исполнение контракта произойдет после подписания сторонами акта купли-продажи. Кроме того, форма договора может содержать положения, касающиеся процедуры разрешения споров, а также другие положения, которые стороны считают существенными.

    Скачать образцы документов:

    1. Пример договора купли-продажи.
    2. Пример акта приема-продажи квартиры: на вторичном рынке или в новостройке.

    Необходимые документы

    Для совершения сделки необходимы следующие документы:

  • паспорта покупателя и представителя продавца;
  • контракт на продажу;
  • правовые документы на объект (выписка из ЕГРН);
  • нотариальная доверенность.
  • Это минимальный набор документов, необходимый для проводки транзакции. Однако его можно значительно расширить, если этого требует закон. Например, если продается квартира совместно нажитая в браке, потребуется согласие супруга на продажу (также оформленное нотариусом).

    Процедура сделки

    Сама процедура транзакции предельно проста:

    1. Стороны встречаются, читают образцы договора (не менее 3 экземпляров для каждой стороны и регистрирующего органа), проверяют указанную в них информацию.
    2. Затем, если это предусмотрено договором, происходит оплата — покупатель переводит средства продавцу.
    3. Затем стороны обращаются в регистрирующий орган, в филиал Росреестра или в МФЦ.
    4. Покупатель и представитель продавца заполняют заявки на регистрацию и передачу права собственности соответственно.
    5. Покупатель оплачивает госпошлину (2 тыс. Руб. Для физических лиц).

    По истечении срока, указанного в ст. 16 Федерального закона n. 218-ФЗ срока (от 5 до 9 дней) покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием его права собственности на приобретаемое жилье.

    Возможные риски

    Чтобы права продавца не были нарушены, он должен минимизировать риски при оформлении доверенности. Во-первых, нужно правильно составить его текст. Безопаснее, если полномочия представителя ограничиваются только продажей квартиры конкретному лицу и участием представителя в государственной регистрации (разовая доверенность). Если сделка не состоится, этот документ утратит юридическую силу.

    Одноразовая доверенность может содержать положение о том, что доверительный управляющий может продать недвижимость конкретному покупателю по четко согласованной цене. Если эти условия не соблюдены, документ также считается недействительным.

    Также условием, указанным в доверенности, может быть цена продажи. В этом случае доверитель уполномочивает представителя продать квартиру по определенной цене и на определенных условиях.

    Иногда приходится оформлять генеральную доверенность. В этом случае полномочия представителя расширяются. Он не только может представлять продавца во всех государственных органах, но также имеет право определять существенные условия договора, например, стоимость продажи квартиры.

    Важно! Чтобы минимизировать риски, собственнику не следует использовать общую доверенность.

    Существует заблуждение, что представитель сможет продать квартиру самому себе. Такого риска точно не существует. Статья 3, ст. 183 ГК РФ устанавливает, что представитель не может совершать сделки как с самим собой, так и с доверителем.

    Покупая по доверенности, покупатель тоже подвергается риску. Основная опасность заключается в том, что доверенность может быть подделана. В этом случае покупатель просто потеряет деньги, а купленная квартира останется в собственности реального продавца. Другой риск заключается в том, что доверенность является подлинной, но аннулирована доверителем. В таком случае транзакция также будет аннулирована, так как аннулированная доверенность недействительна.

    Чтобы не допустить подобных ситуаций, вы можете проверить документ. Например, созданный Федеральной нотариальной палатой сервис по контролю доверенностей www.reestr-dover.ru позволяет убедиться, что доверенность действительно составлена ​​и не аннулирована. Для проверки необходимо ввести номер, дату заверения и имя лица, совершившего нотариальный акт. Вся эта информация указывается в виде документа.

    Нужна ли помощь юриста?

    Доверенность на продажу квартиры — это документ, к которому необходимо отнестись со всей серьезностью. Право представлять продавца в таком важном деле, как продажа жилой недвижимости, требует безупречной честности со стороны доверительного управляющего. Продавец должен быть уверен, что его права никоим образом не будут ущемлены действиями представителя.

    Обычно нотариус предупреждает о нюансах и юридических последствиях оформления доверенности продавца. Однако даже он не может предвидеть всех возможных опасностей. Поэтому, прежде чем доверить продажу квартиры представителю, следует проконсультироваться с юристом по недвижимости. Он расскажет обо всех возможных последствиях и поможет минимизировать возможные риски.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: