Как продать квартиру в ипотеке: 4 способа, пошаговая инструкция

Поскольку продать ипотечную квартиру можно только с разрешения банка, владелец такого дома должен до совершения сделки купли-продажи обратиться в финансовое учреждение, в котором он брал ссуду. Есть несколько способов снять бремя собственности, переданной банку: досрочно погасить ссуду, закрыть долг банку во время операции или передать ипотеку покупателю. В этой статье мы разберем каждый из способов, а также последовательность сделки по продаже ипотечной квартиры.

Обременение ипотекой

Ипотека — это вариант залога недвижимого имущества, при котором оно остается во владении и в пользовании залога (заемщика), но право распоряжения им ограничено. Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 28.07.2012 г. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» залогодержатель вправе удовлетворить свои требования к заемщику путем продажи имущества в залог в случае неисполнения кредитором своих обязательств по ссуде.

Согласно ст. 37 вышеупомянутого закона отчуждение (продажа, дарение, обмен и т.д.) ипотечных домов допускается только с согласия залогодержателя, если условиями ипотеки не предусмотрено иное. Регистрирующий орган (Росреестр), в котором такой вид обременения недвижимого имущества прописан как залог (ипотека), откажет в регистрации перехода права собственности к собственнику и регистрации имущества покупателя, если собственник не сделает этого предоставить согласие банка на сделку.

Оформление залога осуществляется на основании ипотеки, которая подается в Росреестр. Орган регистрации выпустит ипотечную облигацию только после погашения ссуды. Предварительно для этого собственник должен предоставить в Росреестр документы, подтверждающие полную выплату кредита. Теперь банки обычно самостоятельно обращаются в Росреестр для погашения ипотеки после того, как заемщик полностью выплатил ссуду.

Для завершения операции собственник должен обратиться в банк и снять обременение, либо договориться с кредитной организацией о продаже квартиры с одновременным погашением ипотеки на квартиру.

4 способа продажи ипотечной квартиры

Есть несколько способов продать квартиру по ипотеке. Все можно разделить на две большие группы: когда ссуда выплачивается до операции и когда стороны обращаются в банк, который санкционирует операцию и тем или иным образом участвует в ней, даже взяв ипотеку для дома покупателя.

Погашение кредита до сделки

Самый простой способ продать ипотечную квартиру — погасить ипотечный кредит, а затем обратиться в банк для снятия обременения. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Владелец недвижимости сам ищет средства и возвращает ссуду.
  2. Владелец обращается в другой банк для рефинансирования ссуды.
  3. Продавец получает деньги от покупателя в качестве залога, которыми он погашает ссуду, после чего обременение на имущество снимается.

Найти свободные средства для выплаты кредита непросто. Даже рефинансирование кредита в другом банке нельзя назвать идеальным способом решения проблемы: помимо времени, затраченного на оформление документов и получение согласия банка, этот метод предполагает дополнительные денежные затраты для владельца дома. Поэтому беспорядок обычно убирается за деньги покупателя.

Вы можете получить деньги от покупателя по договору залога. Залог — это денежная сумма, которую покупатель уплачивает продавцу в счет оплаты основного долга (ст. 380 ГК РФ). Депозитный договор должен быть оформлен в письменной форме. Кроме того, депозитный договор может сопровождаться предварительным договором купли-продажи, стороны которого впоследствии подписывают основной договор.

Недостатком этой схемы продажи жилья по ипотеке является то, что сумма залога, необходимого для снятия залога, может быть большой (ее размер зависит от суммы ссудной задолженности). Как для покупателя, так и для продавца высокая сумма залога представляет собой риск из-за возможного возникновения форс-мажорных обстоятельств. Еще один недостаток — это возможность продавца отказаться от сделки, потратив деньги покупателя на погашение кредита. Конечно, суд встанет на сторону покупателя, но получение компенсации может занять много времени. Поэтому этот метод обычно используется в тех случаях, когда остаток по ипотечной ссуде незначителен.

Погашение кредита во время сделки

Возврат кредита и последующее аннулирование кредита на квартиру во время сделки возможно, если в сделке участвует банк, в котором был выдан кредит. Владелец недвижимости должен обратиться в банк и получить согласие на использование данной схемы. В этом случае обычно используются две депозитные ячейки:

  • В первом случае средства зарезервированы на сумму остатка задолженности по банковскому кредиту;
  • Второй — это остаток от общей стоимости жилья, который достается продавцу.
  • После подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию продавец получает доступ к первой ячейке. Из этих средств он погашает ссуду в банк, который отправляет документы на погашение ипотеки в Росреестр. После регистрации перехода права собственности продавец получает доступ ко второй ячейке. Вместо сейфа можно использовать аккредитив.

    Такая схема более надежна — покупатель может быть уверен, что продавец не откажется от сделки в последний момент. Однако у него есть и недостатки. Во-первых, это расходы на аренду двух сейфов. Во-вторых, банк может отказаться от участия в такой сделке, поскольку не имеет в ней собственной заинтересованности.

    Перевод ипотеки на покупателя жилья

    Передача ипотеки покупателю возможна, если заемные средства также используются для покупки. В этом случае продавец и покупатель должны обратиться в банк с аналогичным предложением. Банк рассматривает заявку, в случае ее принятия стороны заключают трехстороннее соглашение, согласно которому:

  • Покупателю открывается заем на сумму остаточной задолженности по ипотеке продавца;
  • Покупатель становится заемщиком;
  • Стороны (продавец, покупатель, банк в качестве залогодержателя) подписывают трехсторонний договор;
  • Продавец получает причитающуюся сумму по аккредитиву или через сейф;
  • Обременение снимается с банка, после чего стороны регистрируют сделку купли-продажи в Росреестре.
  • При желании и наличии денежных средств покупатель может погасить банковский кредит сразу после регистрации. То есть такую ​​схему продаж можно использовать не только в тех случаях, когда покупателю требуется кредит для покупки, но и при выплате всей суммы наличными.

    У этой схемы тоже есть свои недостатки. Во-первых, покупатель должен соответствовать банку как заемщику. Во-вторых, покупатель должен нести расходы по оформлению ссуды, что для него невыгодно в том случае, если уступка залога используется для страхования сторон. Поэтому продавцу часто приходится делать скидку на сумму этих затрат.

    Продажа с помощью банка

    Этот метод продажи ипотечного дома фактически аналогичен тому, который осуществляется в случае неуплаты залогодержателем. В случае продажи через банк, оценка имущества, определение точной цены, поиск покупателя, проведение проверки и переговоров, заключение договора купли-продажи осуществляются сотрудниками банк. Владелец только ставит свою подпись на договоре. Если цена продажи выше непогашенного остатка по кредиту, оставшиеся средства переводятся продавцу, если ниже, заемщик должен банку.

    Такой способ продажи не особенно выгоден ни банку, ни собственнику недвижимости. Обратной стороной для владельца является то, что цена продажи определяется кредитором. Банк заинтересован только в закрытии выданного кредита, поэтому он может установить цену ниже рыночной. Банк обычно не особо заинтересован в продаже такого жилья, так как не получает от этого прибыли. Поэтому такой вариант продажи ипотечного жилья используется редко.

    Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

    Какой бы способ продажи ипотечного жилья ни выбрал продавец, для этого он должен соблюдать все формальные этапы сделки, от поиска покупателя до оформления перехода права собственности в Росреестре.

    Шаг 1. Ищем покупателя и собираем документы

    Поиск покупателя на ипотечную квартиру мало чем отличается от поиска покупателя на беспрепятственное жилье. При этом необходимо учитывать несколько факторов:

  • Продажа таких жилищ обычно предполагает значительную скидку в цене по сравнению с необремененными жилищами;
  • Покупатель должен иметь хорошую кредитную историю и быть платежеспособным, чтобы получить согласие банка на передачу ему ипотеки;
  • Покупатель должен согласиться внести большую сумму залога, чтобы иметь для этого достаточно наличных денег, если обременение будет снято до совершения сделки.
  • необходимо сразу же известить покупателя о том, что квартира находится под залог. Вы можете указать этот факт сразу в объявлении.

    В комплект документации, необходимой для продажи, входит:

  • Подтверждение наличия квартиры (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
  • Техническая документация на квартиру (кадастровый или технический паспорт);
  • При необходимости — согласие супруга на продажу, разрешение органа опеки и т.д.
  • Кроме того, для совершения сделки потребуются справки о лицах, прописанных в квартире, и об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Однако эти документы понадобятся непосредственно перед подписанием договора купли-продажи, поэтому получать их заранее нет смысла.

    Шаг 2. Заключаем договор задатка

    Если стороны выбрали способ снятия залога с деньгами покупателя, то они должны заключить депозитный договор. Данное соглашение может быть заключено в случаях, когда стороны выбрали другой способ аннулирования залога, поскольку его основная цель — обеспечение взаимных обязательств сторон.

    При этом вы можете заключить предварительный договор, подтверждающий намерение сторон совершить сделку. Договор залога составляется в письменной форме, в нем указываются стороны договора и описывается его объект (объект недвижимости). Кроме того, в депозитном договоре должно быть указано, что перечисляемая сумма оплачивается покупателем в качестве оплаты полной стоимости квартиры. Также желательно указать срок заключения основного договора.

    Предварительный договор также заключается в письменной форме. Его особенность в том, что он должен содержать основные положения основного договора, который будет заключен в будущем. Предварительный договор также должен содержать указание срока заключения основного договора.

    Скачать пример предварительного договора купли-продажи квартиры

    Шаг 3. Обращаемся в банк

    Поскольку банк является залогодержателем, обращение к нему является обязательным шагом при совершении сделки купли-продажи. Причина обращения в банк может различаться в зависимости от выбранной участниками схемы продажи ипотечной квартиры:

  • Если залог снимается деньгами покупателя или продавец ищет средства для погашения всей ссуды — снять залог;
  • Если кредит будет погашен в ходе сделки или, по замыслу сторон, ипотека будет передана покупателю — для получения согласия банка.
  • При обращении в банк также необходимо предоставить документы. Если залог аннулируется до совершения сделки, необходимо предоставить копию паспорта заемщика и кредитного договора. Если обременение снимается при совершении сделки, необходимо при обращении предоставить:

  • Копия паспортов продавца и покупателя;
  • Копия кредитного договора;
  • Проект договора купли-продажи.
  • Если стороны сделки решат, что ипотека будет передана покупателю, он должен будет предоставить документы, подтверждающие его финансовое соответствие требованиям кредитора (список необходимых документов доступен в отделении банка).

    В любом случае банк должен выдать заемщику (продавцу недвижимости) погашенную ипотеку (если она была выдана), которую необходимо предъявить в Росреестр для аннулирования гарантии.

    Шаг 4. Заключаем договор купли-продажи

    Договор купли-продажи квартиры составляется по общим правилам. Текст договора должен содержать:

  • Паспортные данные обеих сторон сделки;
  • Максимально точное описание объекта недвижимости;
  • Цена контракта;
  • Порядок сделки между сторонами;
  • Иные условия, согласованные сторонами;
  • Подписи обеих сторон сделки.
  • Скачать образец генерального договора купли-продажи без обременения

    В случае, если во время операции будет принято решение снять обременение и использовать для этой цели банковские ячейки, дополнительная информация указывается в договоре. Его текст должен содержать:

  • Указание на то, что квартира заложена залогодержателем (банком);
  • Информация о том, что залогодержатель согласен на совершение сделки;
  • Согласие покупателя на то, что с момента перехода прав на квартиру он переходит к заемщику и принимает на себя обязательства, вытекающие из договора займа;
  • Информация о порядке расчетов через банковские ячейки или аккредитив;
  • Обязанность залогодержателя принять необходимые меры по снятию обременения.
  • Скачать пример договора купли-продажи с участием банка и использованием банковского аккредитива

    Шаг 5. Регистрируем переход права собственности

    Для оформления собственности и ее передачи от продавца к покупателю сторонам необходимо обратиться в управление Росреестра или МФЦ. При обращении к ним они должны предоставить:

  • Паспорта;
  • Минимум 3 образца договора купли-продажи (по 1 для каждой стороны и 1 для регистрирующего органа);
  • Документы, необходимые для совершения сделки;
  • Ипотека на квартиру (при наличии);
  • Покупателю выдается квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. Руб.).
  • Если обременение снимается в процессе сделки, одновременно продавец подает заявление о снятии ипотеки на квартиру.

    Регистрация в Реестре недвижимости производится по истечении 5 рабочих дней с момента обращения. Впоследствии продавец может получить свой образец договора, а покупатель — копию договора и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье. Если обременение было снято в ходе сделки, продавец, получив образец договора, может потребовать у банка получить часть заложенных во втором сейфе денежных средств.

    Особенности продажи ипотечной квартиры в некоторых банках

    Эти способы продажи ипотечного жилья не всегда возможны. Различные банки по-разному относятся к этой возможности: одним организациям разрешается продавать квартиру без предварительного снятия обременения, другим — только при условии полного погашения ипотеки.

    Ипотека ВТБ

    ВТБ дает разрешение на продажу заложенного имущества, если по итогам сделки ипотечный кредит будет полностью оплачен. Владелец должен полностью погасить ссуду перед транзакцией или связаться с отделением банка для получения разрешения. Предполагается, что покупка ипотечной квартиры может быть осуществлена ​​за счет кредита, полученного от банка ВТБ. В такой ситуации сторонам необходимо обратиться в Центр ипотечного кредитования ВТБ, в остальном — в Региональный центр поддержки существующих ипотечных кредитов.

    Банк полностью организует сделку, для этого владельцу необходимо обратиться с вопросом в отделение банка. Срок принятия решения и установления даты сделки — 14 дней с момента обращения собственника квартиры. Сейфы сдаются сторонами в аренду, покупатель передает их наличными. Сотрудник банка контролирует процесс внесения средств, предназначенных для выплаты кредита и расчетов с продавцом, после чего дает разрешение на заключение договора купли-продажи.

    Одновременно с подачей заявления на регистрацию сделки заемщик и представитель банка подают заявление об аннулировании залога. После того, как продавец получил документы, подтверждающие смену собственника, он получает доступ ко второму сейфу.

    Ипотека Сбербанка

    Продать заложенную квартиру Сбербанку можно разными способами, в том числе с помощью сейфовых ячеек или переоформляя ипотеку на покупателя жилья. Способы заключения сделки у Сбербанка такие же, как у ВТБ.

    Какие сложности могут возникнуть

    Собственник может продать ипотечную квартиру, предварительно выплатив кредит, либо договориться с банком и снять обременение уже на этапе сделки. Обычно для аннулирования гарантии используются средства покупателя, но также могут быть использованы деньги продавца (личные или заемные).

    В любом случае продать ипотечную квартиру намного сложнее, чем ни к чему не обязывающее жилье. Схема с участием банка более надежна, но потребует дополнительных затрат; Более того, банк может отказаться от такого решения проблемы. Снятие обременения средствами покупателя, внесенными в качестве первоначального взноса, является более рискованным способом, но позволяет сторонам решить вопрос без привлечения кредитора. Выбор наиболее оптимального метода зависит от нескольких факторов: условий банка-ссудителя, остатка кредита, взаимного доверия сторон и т.д.

    Частые вопросы и ответы на них

    Придется ли возвращать налоговый вычет при продаже квартиры? Налоговый кодекс не предусматривает финансовых штрафов за то, что бенефициар вычета продает недвижимость. Таким образом, вам не придется возвращать вычет за покупку дома или проценты по ипотеке. Можно ли продать квартиру, купленную на военный кредит? Сложнее продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Дело в том, что военная ипотека регулируется Федеральным законом от 20 августа 2004 г. 117-ФЗ, а также Приказ Министра обороны Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. 820. Согласно этим нормативным правовым актам залогодержателем жилья, приобретенного по военной ипотеке, является ФГУП «Росвоенипотека»… Получить согласие на снятие залога и продажу заложенной квартиры сложнее, чем в обычном банке. Единственный способ — это полное погашение целевого кредита (ипотечного кредита). После погашения кредита процедура продажи жилья обычная: снимается обременение, после чего переход права собственности свободно регистрируется в Федеральном реестре. Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом? Если материнский капитал использовался для покупки жилья помимо ипотечной ссуды, то ситуация сложнее. Особенность капитала в том, что в обязанности его получателя входит передача долей права общей собственности детям. В случае, если помимо ипотечного капитала используется ипотека, акции должны быть уступлены после снятия обременения.

    В такой ситуации есть два варианта: собственник выплачивает ссуду, банк снимает обременение, после чего собственник передает акции и получает разрешение от надзорного органа. Только после этого можно заключить договор. Однако немногие покупатели соглашаются ждать так долго, особенно если кредит был погашен их деньгами. Второй вариант — снять обременение и продать квартиру без распределения долей. Такой исход может грозить сторонам сделки серьезными последствиями: от продавца могут потребовать вернуть сумму материнского капитала, а ПФР также может обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной с точки зрения продажи акций из-за сыновья. Оба исхода крайне неблагоприятны, поэтому рекомендуется использовать только первый вариант. Есть ли риски при сделке по продаже ипотечной квартиры? Продавец фактически не рискует. Но для покупателя ситуация сложнее, особенно если он перечисляет крупную сумму владельцу для снятия обременения. Пауза между заключением депозитного договора (авансовый, предварительный) до регистрации сделки может быть отложена. В этом случае увеличивается риск возникновения форс-мажорных обстоятельств, например, смерти продавца и так далее, что может привести к срыву сделки. Кроме того, теоретически возможны ситуации, когда продавец, взявший аванс или задаток и снявший обременение этими деньгами, отклоняет сделку.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: