Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Прекращение действия предварительного договора купли-продажи квартиры оговаривается при принятии продавцом или покупателем решения об отказе от операции по покупке жилого помещения. Если стороны заключили такое соглашение, не всегда можно без негативных последствий отказаться от обязательств. Несогласная сторона может потребовать выплаты аванса или компенсации за ущерб.

Разберем, почему подписывают предварительный договор на покупку квартиры, в чем может быть причина отказа от сделки, каковы причины прекращения обязательств по предварительному договору, как расторгнуть предварительный договор.

Зачем подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи жилья составляется, чтобы вторая часть сделки не отказала в покупке или продаже в будущем. А в случае отказа, чтобы у потерпевшей была возможность принудить второго участника выполнить свои обязательства или взыскать штраф за необоснованный отказ.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном соглашении обе стороны заявляют о своем намерении подписать основной договор в будущем на заранее установленных условиях.

В предварительном договоре должно быть указано:

  • предмет договора, который будет подписан позже (индивидуальные характеристики жилой недвижимости);
  • цена дома;
  • условие перечисления аванса продавцу;
  • дата, к которой должен быть подписан основной договор.
  • Стороны заключают договор в письменной форме. Государственная регистрация в Росреестре потребуется только после завершения основной сделки. Участники вправе по своему усмотрению засвидетельствовать сделку нотариально.

    Ты должен знать! Закон не обязывает продавца и покупателя подписывать предварительный договор о сделках с жилой недвижимостью. Если стороны желают немедленно приступить к передаче права собственности на жилье и оплате, может быть подписан рамочный договор.

    Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору?

    Хотя предварительный договор о сделке с жилой недвижимостью обязывает продавца и покупателя подписать основной договор в будущем, на практике эти соглашения также прекращаются по разным причинам.

    Каждая сторона имеет право отказаться от обязательств по следующим причинам:

  • один из участников своевременно не выполнил необходимые действия для заключения основной сделки (например, покупатель не одобрил ипотеку, продавец не зарегистрировал право собственности на имущество);
  • покупатель обнаружил в собственности существенные дефекты (например, трещины в стенах, грибок);
  • продавец пытался обмануть покупателя (например, не сообщил, что на квартиру скоро наложат арест);
  • покупатель или продавец решили отказаться от сделки (например, ради предложения лучшей цены);
  • произошли обстоятельства, не зависящие от сторон сделки (например, в квартире произошел пожар или наводнение).
  • Важно! Если стороны сделки по истечении срока предварительного соглашения не заключили основной договор, обязательства автоматически прекращаются.

    Основания для прекращения обязательств по предварительному договору

    Предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости прекращается по тем же причинам, что и основной договор (статьи 450 и 451 ГК РФ).

    Рассмотрим три причины расторжения предварительного договора

    По согласованию между продавцом и покупателем Участники соглашаются прекратить свои обязательства без взаимных претензий. Соглашение подписано и в дальнейшем стороны в суд не обращаются.
    По инициативе продавца или покупателя Одна сторона решает отказаться от обязательства без согласия другой стороны. Отправляется уведомление о расторжении договора. В дальнейшем проблема решается по обоюдному согласию или в суде.
    Через суд В случае возникновения конфликта сторон сделки заинтересованная сторона обращается к судье для разрешения установленных в предварительном порядке обязательств. Вам нужно будет доказать, что причины отказа от сделки действительно серьезные и не позволяют заключить основной договор.

    Как отказаться от предварительного договора купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

    Перед расторжением предварительного договора рекомендуется внимательно изучить раздел о процедуре расторжения. Он может содержать положения об обязательствах каждой стороны в случае, если основная сделка не состоится.

    Далее необходимо выполнить следующие действия:

    1. Уведомить вторую сторону.
    2. Подпишите договор о расторжении договора.
    3. Верните залог или аванс.

    Рассмотрим подробнее каждый этап.

    Шаг 1 – Направление уведомления

    Заинтересованная сторона готовит уведомление о второй части операции, чтобы уведомить его об изменении своих намерений.

    Уведомление заполняется в письменной форме и должно содержать необходимую информацию:

  • информация об участниках сделки (ФИО и адреса);
  • данные о предварительном соглашении;
  • причина отказа в продаже или покупке жилья;
  • запрос на возврат аванса или депозита;
  • дата возврата и подпись.
  • Сообщение должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о получении, чтобы у отправителя было доказательство сообщения второй части предварительного. Если получатель желает получить его намеренно, он должен подписать квитанцию ​​на копии отправителя.

    Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

    Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении

    Если стороны сделки не имеют претензий друг к другу, необходимо заключить договор о прекращении обязательств по предварительному договору.

    В договоре нужно написать следующее:

  • ФИО и место регистрации (проживания) обоих участников;
  • информация о расторгнутом контракте;
  • описание квартиры (индивидуальные характеристики);
  • дата прекращения обязательств;
  • как будет возвращен авансовый платеж;
  • подписи сторон.
  • Нет необходимости заверять договор у нотариуса или регистрироваться в Росреестре. Удостоверение происходит только в том случае, если предварительный договор нотариально удостоверен по инициативе сторон.

    Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

    Шаг 3 – Возврат денежных средств

    При расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры решается основная проблема — возврат предоплаты. В зависимости от условий, предусмотренных сторонами, деньги остаются у продавца или возвращаются покупателю.

    Условия могут быть следующими

    Залог внесен аванс выплачен
    1. Если в соглашении содержится условие о том, что залог остается у продавца на любой исход, покупатель теряет деньги.

    2. Если обязательства прекратились по вине покупателя, деньги не возвращаются.

    3. Нередко договор включает пункт о выплате двойной суммы депозита продавцу, если обязательства отменены по вине покупателя.

    Полная сумма аванса возвращается покупателю. При этом неважно, по чьей инициативе были решены обязательства.

    Факт возврата денег покупателю оформляется в виде квитанции.

    Судебная практика

    Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению предварительных договоров купли-продажи жилого помещения.

    Определением Кассационного суда первой общей юрисдикции от 30 ноября 2020 г. N 88-25533 / 2020 решение суда первой инстанции о взыскании с продавца залога в размере 20000 рублей осталось без изменений. Стороны сделки подписали предварительный договор купли-продажи жилого объекта стоимостью 2 550 000 рублей, из них 20 000 рублей в залог. В дальнейшем сделка не состоялась, и покупатели обратились в суд с требованием взыскать задаток в двойном размере — 40 000 рублей. Суд признал предоплату авансом, а не задатком, и взыскал с продавца 20 000 рублей.

    Решением Кассационного суда первой общей юрисдикции от 16 сентября 2020 г. N 88-21959 / 2020 решение суда первой инстанции об отказе в прекращении обязательств, вытекающих из предварительного соглашения, и о сборе средств оставлено без изменений. Участники сделки с недвижимостью подписали предварительный договор, квартира фактически была передана покупателю до оплаты. Покупатель подал иск о расторжении договора из-за невозможности зарегистрировать право собственности на жилье. Основным договором судья посчитал предварительную операцию, так как продавец передал имущество второму участнику.

    Определением второго кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2020 г. N 88-3822 / 2020 решение суда первой инстанции об отказе в взыскании неуплаченного депозита осталось без изменений. Стороны сделки с жилой недвижимостью подписали предварительные договоренности. Покупатель внес залог в размере 30 000 рублей собственнику дома. Покупатель попросил взыскать с продавца задаток, так как он отказался от сделки. Суд установил, что истец не представил доказательств того, что продавец нарушил основной договор.

    Приговором 2-го кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2021 N 88-30636 / 20, 88-3386 / 21 определение кассационной жалобы о возмещении убытков за неисполнение основного договора оставлено без изменений. Участники сделки с недвижимостью подписывают предварительный договор, по которому покупатель предоставляет продавцу задаток в размере 200 000 рублей. В случае отказа от основной сделки продавец обязан возместить покупателю убытки в размере 700 000 руб. Договор с жилой недвижимостью не состоялся, из-за чего покупатель обратился в суд. Суд установил, что предварительный договор был расторгнут по соглашению сторон с подписанием дополнительного соглашения. В двойном залоге было отказано, и продавец возместил только убытки.

    Какие сложности могут возникнуть?

    Часто стороны сделки не могут прийти к соглашению о расторжении предварительного договора. В этом случае суд может отказать продавцу в уплате двойного залога или взыскании аванса в пользу покупателя.

    Поэтому рекомендуется расторгнуть предварительный договор с юридической помощью. Юридическая консультация поможет разобраться во всех тонкостях расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры.

    Частые вопросы и ответы на них

    Как расторгнуть предварительный договор при покупке квартиры в ипотеку? Размер предоплаты по таким договорам может достигать 1 000 000 рублей, поэтому перед подписанием предварительного договора важно продумать порядок возврата денежных средств покупателю. В противном случае вам придется обратиться в суд и понести большие судебные издержки. Как решаются обязательства, вытекающие из предварительного договора при покупке доли в квартире? Предварительный договор на долю в квартире заключается с согласия других собственников и оформляется у нотариуса. В случае прекращения обязательств вам необходимо будет подписать договор и таким же образом заверить его у нотариуса. Что делать, если покупатель заключил предварительный договор, но деньги не получил? Вам следует обратиться к продавцу с просьбой изменить крайний срок для основной транзакции и подписать дополнительное соглашение о переносе крайнего срока для основной транзакции. В какой суд требовать расторжения предварительного договора и взыскания депозита? Все споры, связанные с разрешением предварительного и взысканием задатка, разрешаются в суде по месту жительства ответчика.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: