Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция

Как купить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция

По разным причинам большинство квартир зарегистрировано в совместной собственности членов семьи или супругов. Порядок покупки доли в квартире зависит от конкретных обстоятельств операции и наличия единого решения между родственниками. При определенных условиях банк готов предоставить ипотеку на покупку доли для родственника, а государство может предоставить материнский капитал. Если стороны не пришли к соглашению об условиях мирового соглашения, они должны решить вопрос в суде.

Способы, как выкупить долю у родственника

Квартиры могут принадлежать семье долями по разным причинам: по наследству, после приватизации или покупки за счет материнского долевого фонда. После развода супруги делят совместно нажитое имущество, определяя размер своей доли. Владелец может передать часть своей жилплощади в дар любому другому человеку, в том числе родственникам и друзьям.

В зависимости от готовности обеих сторон к сделке различают добровольный возврат доли и принудительную продажу незначительной части жилой площади.

При заключении договора купли-продажи с близким родственником следует помнить об ответственности сторон за замену, если окажется, что обременительная сделка является фиктивной. Именно сомнения в стоимости сделки часто вынуждают кредитные организации отказывать заемщику в кредитной заявке, а Пенсионный фонд — отклонять заявки на использование материнского капитала.

Добровольная сделка купли-продажи

Особенности процедуры продления есть, если:

  • Возвращается последняя комиссия;
  • Заемные средства используются при покупке;
  • Доля переходит к другому совладельцу квартиры;
  • Используется для приобретения капитала;
  • Продана часть квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему.
  • Покупка части имущества — это обычная операция по отчуждению, когда право собственности переходит от одного собственника к другому, однако перед регистрацией вам придется пройти процедуру предварительного согласования с остальными собственниками квартир, у которых есть право преимущественной покупки. Избежать предварительного утверждения можно только тогда, когда вы продаете свою долю другому совладельцу.

    Высокие шансы на одобрение ипотеки, если владелец части квартиры решит выкупить оставшуюся долю.

    Если эта часть принадлежит ребенку, вам нужно будет договориться с органами опеки и попечительства о предоставлении ребенку эквивалентного альтернативного жилья. Если покупка другой недвижимости на вырученные деньги не планировалась, деньги зачисляются на отдельный счет до достижения ребенком совершеннолетия.

    Принудительный выкуп

    Никто не вправе принуждать собственника продать его имущество или его часть, если нет соответствующего судебного решения.

    Правовые основания для признания судьей несущественности квоты предусмотрены положениями ст. 252 ГК РФ. Норма закона предполагает лишение собственником части имущества с одновременной выплатой денежной компенсации.

    Чтобы соответствовать требованиям принудительного выкупа, необходимо выполнение ряда условий:

    1. Признание части имущества неактуальной.
    2. Установление судом невозможности изоляции в натуре (оборудование раздельного санузла, кухни, подъезда).
    3. Собственник не проявляет интереса к собственности: он не проживает в жилой площади, не испытывает в ней потребности.

    Чтобы суд вынес решение о принудительном обращении взыскания, все условия должны быть соблюдены одновременно.

    Важно! Шансы 1/30 или 1/3 могут быть незначительными. Все зависит от технических характеристик квартиры и общей площади всего строения.

    При вынесении решения суд исходит из реальной заинтересованности собственника в имуществе и степени ее соответствия неудобствам, причиненным другим совладельцам. Суду предстоит определить, имеет ли место злоупотребление правом на небольшую плату, которую собственник будет использовать в личных целях — арендную плату, регистрацию посторонних лиц в своей жилплощади.

    Пошаговая инструкция по добровольному выкупу доли родственника

    Когда обе стороны сделки согласовывают условия купли-продажи, нетрудно организовать передачу прав. Главное — соблюдать право преимущественного отказа других владельцев от покупки детали.

    Продавец должен сначала предложить свою часть собственности другим домовладельцам, и только затем, когда ни один из владельцев не выразит желание приобрести эту часть, можно заключить договор купли-продажи третьей стороной.

    Шаг 1.  Предложить выкупить долю остальным собственникам

    Все сделки с акциями предполагают выполнение предварительного условия: согласование сделки с остальными совладельцами. Поскольку нынешние владельцы акций имеют преимущественное право покупки, их следует поощрять к расширению своих владений путем добавления акций по определенной цене.

    Предложение оформляется письменно и доставляется лично или по почте с накладной. В предложении о покупке необходимо указать стоимость объекта и время принятия решения. Специальной формы нет, но есть обязательные требования оферты:

    1. Информация о продавце.
    2. Информация об акции, ее размере и адресе местонахождения.
    3. Стоимость продаваемой части квартиры.
    4. Сроки принятия решения.

    важно при составлении письменного предложения правильно определить условия возможной сделки, так как изменить их позже, когда договор будет согласован с реальным покупателем, уже не удастся. Если продавец меняет условия договора с новым покупателем, нынешние собственники имеют право оспорить его в суде.

    Согласно ст. 250 ГК РФ, на принятие решения отводится 10 дней после подачи письменного предложения. Юристы рекомендуют подождать 1 месяц до подписания договора с другим покупателем, если владельцы проигнорировали предложение о выкупе.

    Важно! У родственника продавца нет преимуществ при покупке недвижимости, если только он не владеет частью той же квартиры.

    Шаг 2. Составление договора купли-продажи

    Если другие собственники не желают покупать часть имущества, возможно оформление договора купли-продажи с родственником с обязательным включением следующих реквизитов:

  • Место и дата составления;
  • Информация о продавце и покупателе;
  • Описание отчуждаемого имущества (адрес, этаж, квартира, площадь);
  • Состав акций;
  • Информация о правоустанавливающих документах;
  • Перевод аванса или депозита;
  • Сроки расчета;
  • Свидетельство о приемке;
  • Разрешение спора;
  • Подписи с расшифровкой.
  • Договор составлен в 3-х экземплярах. Один для продавца и покупателя, плюс еще один оригинал для Росреестра.

    Подписанный договор нотариально заверяется и предъявляется для регистрации перехода права собственности. Продажа одной или нескольких акций должна быть нотариально удостоверена. Исключение составляют ситуации, когда все владельцы хотят продать свои акции одновременно по единому договору купли-продажи.

    После подписания договора договоренности с продавцом выполняются в ранее согласованном порядке.

    Скачать пример договора купли-продажи доли в квартире

    Шаг 3. Регистрация сделки

    Во избежание проблем с оформлением сделки настоятельно рекомендуется заранее проверить документацию на объект недвижимости и на участников сделки.

    Стандартный перечень документов, которые потребует Росреестр:

    1. Гражданские паспорта сторон сделки.
    2. Договор составлен и подписан нотариально заверенным знаком.
    3. Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
    4. Контракт на продажу.
    5. Разрешение органов опеки и попечительства в случае продажи имущества ребенка или недееспособного лица.

    Дополнительно могут потребоваться личные документы от опекуна, законного представителя и доверенность (по запросу).

    Помимо документов по сделке, они представляют квитанцию ​​об уплате государственной пошлины для фиксации смены собственника доли.

    Пошаговая инструкция выкупа доли у родственника, если он против

    Не всегда удается мирно договориться о выкупе доли с родственником. Он может отказаться продавать или потребовать завышенную сумму за свою часть имущества. Чтобы купить долю квартиры у родственника, если вы завышаете цену, вы можете сделать это в суде при соблюдении определенных условий.

    Возможны 2 варианта возмещения гонорара в судебном порядке:

    1. Родственник не оплачивает проживание, не проживает и не использует свою жилую площадь, нарушает правила проживания. Заинтересованные лица могут попытаться подать в суд, потребовав лишения доли в квартире, однако на практике такой вариант покупки маловероятен.
    2. Доля настолько мала, что ее нельзя передать натурой без ущерба для интересов других собственников. В судебном порядке собственник другой части квартиры просит признать имущество другого собственника несущественным для целей последующего принудительного выкупа.

    Есть 4 шага, которые можно считать несущественными. Поскольку судебный процесс требует знания применимых законов и нормативных актов, стоит привлечь опытных юристов, которые подготовят иск и помогут обосновать позицию в суде.

    Шаг 1. Составление иска

    Залогом успешного судебного разбирательства в суде является подготовка доказательств и грамотная аргументация исковых требований. При составлении заявления о признании иска неактуальным исходят из требований ст. 131 ГПК РФ.

    Основные детали заявления о рекламации:

  • Название судебного органа, в который направляется жалоба;
  • Стоимость иска;
  • Сведения об истце и ответчике, третьем лице (если в споре участвуют другие дела);
  • Основная часть повестки описывает обстоятельства, при которых возникло право собственности на доли в квартире, и причины, по которым необходимо было обратиться в суд;
  • Если ситуация предполагает предварительную сделку, вы должны указать это в заявке;
  • Формулировка вопросов актера;
  • Законодательные ссылки;
  • Дата составления, подпись составителя.
  • Заявление подается в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников процесса и судье. Актер отправляет каждому участнику пакет документации с вопросом.

    Шаг 2. Подача документов в суд

    Список прилагаемых документов определяется в зависимости от ситуации. Обычно к жалобе прилагаются:

  • Паспорт истца;
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • Письменное предложение о выкупе;
  • Техническая документация на объект;
  • Экспертиза о невозможности изоляции на природе;
  • Иные доказательства законности требований истца;
  • Квитанция об оплате пошлины.
  • Подготовленный пакет документов доставляется лично через канцелярию суда или отправляется по почте со списком приложений.

    Шаг 3. Участвовать в судебных заседаниях

    После получения заявления апеллянта судья принимает решение о дальнейшем рассмотрении. Если заявление составлено правильно и представлены компетентные аргументы, судебное заседание созывается по приглашению обеих сторон.

    В ходе заседания суд заслушивает стороны. При необходимости проводится дополнительная экспертиза невозможности выделения доли в натуре и стоимости объекта.

    После того, как суд вынес решение, вам следует либо дождаться его вступления в силу, либо обжаловать решение в вышестоящей организации.

    Шаг 4. Регистрация права собственности на долю

    После вынесения окончательного решения собственность подлежит перерегистрации. Росреестр готовит пакет документов и оплачивает регистрационный сбор. Вы можете отправить документы:

  • Прямо в Росреестре;
  • Через филиал МФЦ;
  • Через нотариуса.
  • По истечении срока они получают выписку, подтверждающую переход права собственности к родственнику.

    Сроки выкупа доли в квартире у родственника

    В зависимости от выбранного метода покупки и желания родственника продать свою долю сроки операции могут варьироваться от нескольких дней до нескольких месяцев.

    Добровольно по договору купли-продажи Определение условий договора 1 день
    Отправка письменного предложения собственникам 10 дней
    Составление договора и нотариальное заверение 1 день
    Подготовка и представление документов в Росреестр 1 день
    Получить выписку из ЕГРН 7-10 дней
    Выкуп через суд Предварительный договор 10 дней
    Составление претензии и подготовка документации 1-5 дней
    Процесс два месяца
    Вступление решения суда в законную силу 1 месяц
    Получите новую декларацию USRN 7-10 дней

    В таблице указаны примерные условия обратной покупки по договору купли-продажи или в суде. Фактически, если покупатель является родственником с долей в той же квартире, регистрация не может занять более недели. Если выкуп предполагает получение ипотеки или материнского капитала, срок регистрации увеличивается с одной недели до 2 месяцев.

    Расходы на оформление выкупа

    Самый выгодный вариант — договориться с родственником и согласовать условия добровольного приобретения. В этом случае стоимость сделки составит около 7 тысяч рублей (2 тысячи рублей — регистрационный сбор и 5 тысяч рублей — нотариальные услуги).

    Если обстоятельства требуют, чтобы вы обратились в суд, вместо расходов на нотариуса вам придется уплатить судебный сбор, определенный в соответствии с положениями пунктов. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ плюс сбор за регистрацию права в Росреестре.

    Юридические сложности при покупке долей у родственников

    Выкуп доли подразумевает трудности в переговорах о сделке с остальными домовладельцами, даже если речь идет о близких родственниках. Чтобы избежать оспаривания сделки и отказа в регистрации собственности, желательно привлечь к регистрации опытных юристов по недвижимости.

    Грамотная юридическая помощь позволит решить проблему принудительного выкупа в суде. Юрист поможет вам составить жалобу и обосновать жалобу, ссылаясь на действующие правовые нормы.

    Вопросы и ответы юриста по теме выкупа доли у родственника

    можно ли выкупить долю у родственника в ипотеку? Однако найти банк, готовый финансировать транзакции между родственниками, не так-то просто. Шансы на одобрение заявки выше, если у продавца и покупателя есть дальняя родственная связь, и последняя доля квартиры приобретается с последующей передачей всей квартиры в залог. Что делать, если родственник переоценивает цену и нет возможности признать акцию незначительной? Если продавец не желает передавать свою долю родственникам и завысил стоимость в предложении, следует помнить, что другие претенденты на жилье могут получить долю только по указанной выше цене. Если недвижимость продается неуполномоченным лицам по более низкой цене, они обращаются в суд для признания сделки недействительной. После продажи доли квартиры родственнику налоговик требует уплаты 13% от стоимости, это законно? Все зависит от срока владения недвижимостью накануне продажи. Если доля была унаследована, подарена или приватизирована, владелец освобождается от уплаты подоходного налога через 3 года, а если доля была куплена, ее можно продать без налоговых последствий через 5 лет. Можно ли использовать материнский капитал для покупки доли? Закон не обязывает родителей выбирать тип имущества для покупки на средства материнского капитала, если это отвечает интересам семьи, однако Пенсионный фонд сомневается в оплачиваемых сделках между близкими родственниками, подозревая, что родители хотят взыскать капитал посредством фиктивной сделки.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: