Преимущественное право покупки доли в квартире

Право преимущественной покупки доли в квартире

Если нет денег на покупку всей собственности, иногда проще купить часть жилой площади, соблюдая право преимущественной покупки доли в квартире, предусмотренное законом для других собственников. Благодаря этой процедуре нынешние владельцы долей имеют возможность расширить свою жилую площадь, уменьшив количество участников собственности. Особенно важно соблюдать обязательство по согласованию сделки отчуждения при продаже последней доли, с помощью которой собственник остальной жилой площади сможет переоформить долевую собственность в единице жилья.

Что такое преимущественное право покупки доли

Продажа акций происходит примерно так же, как и продажа всей квартиры. Основное отличие связано с необходимостью предварительного согласования продажи с остальными владельцами и предложения им выкупить свою часть дома. Закон защищает права нынешних владельцев акций, называя их первыми претендентами на покупку. Только в случае отказа от покупки всеми совладельцами жилья продавец может предложить часть имущества в обмен на выкуп третьим лицам.

Если продавец проигнорирует юридическое обязательство, завершив сделку с внешним покупателем, то будет невозможно зарегистрировать сделку через Росреестр, или же владельцы, заинтересованные в выкупе, будут иметь право оспорить сделку, восстановив право выкупа имущество через суд.

Если акция выставляется на открытый аукцион для погашения долга, также должно соблюдаться преимущественное право покупки акции. На основе ст. 255 ГК РФ перед организацией публичных торгов получают согласие совладельцев.

Законодательство по вопросу преимущественного права покупки доли

Правила проведения торговых операций с соблюдением права преимущественной покупки регулируются ст. 250 ГК РФ:

  1. вы можете продать долю всего владения акцией по цене объявленной оферты другим владельцам.
  2. Условия продажи другим владельцам или новым покупателям должны быть идентичными. Закон запрещает устанавливать более высокую стоимость для нынешних держателей акций, чем для других покупателей.
  3. Перед тем как пригласить посторонних лиц на покупку вашей части жилой площади, вы должны письменно проинформировать других совладельцев о планируемой операции по отчуждению, дав им время для принятия решения.
  4. У продавца есть 1 месяц на ответ. Если предусмотрена продажа движимого имущества, срок преимущественного права покупки сокращается до 10 дней.
  5. Если ни один собственник не желает приобретать долю на предложенных условиях, продавец имеет право искать покупателя со стороны.

Основанием для регистрации перехода права собственности будет письменный отказ от права преимущественной покупки от имени каждого из собственников или истечение срока ожидания ответа на предложение.

Как реализовать преимущественное право на покупку доли

Чтобы осуществить куплю-продажу доли в строгом соответствии с законодательством, необходимо заключить договор с другими собственниками имущества в установленной последовательности.

Шаг 1. Определить условия продажи

Следует проявлять осторожность при формулировании условий будущего соглашения. Установив более высокую цену выкупа для своих соседей, продавец не сможет снизить ее позже без повторного прохождения процесса утверждения. В результате продажа доли может затянуться на длительное время, в течение которого владельцы квартиры согласятся о новой стоимости.

Следует исходить из реальной стоимости объекта недвижимости исходя из текущего рыночного предложения, так как впоследствии изменить цену будет проблематично. Если владельцы, отказавшиеся продавать по завышенной цене, обнаруживают, что акции были проданы со скидкой, есть основания оспорить сделку в суде.

Шаг 2. Составление уведомления

Чтобы доказать, что все участники собственности были проинформированы о сделке, необходимо подготовить и направить письменные сообщения о проекте продажи доли совладельцам в установленные сроки по фиксированной цене.

При составлении письменного сообщения соблюдаются общие нормы права. Подготовленная форма должна содержать информацию:

  • Точный адрес квартиры;
  • Размер доли;
  • ФИО продавца;
  • ФИО владельцев;
  • Сумма, за которую продавец готов продать недвижимость;
  • Сроки принятия решения.
  • Чтобы избежать проблем с оформлением сделки в Росреестре, рекомендуется выдерживать установленные законом сроки ожидания — 10 дней (для транспорта) или 30 дней (для недвижимости).

    Скачать образец извещения о продаже доли в квартире

    Шаг 3. Извещение остальных владельцев

    Распространенная ошибка в процессе переговоров о сделке — информировать не всех собственников. Продавец не всегда имеет точную информацию обо всех собственниках недвижимости, что приводит к оспариванию сделок в суде и признанию их недействительными. За информацией о регистрации резидента рекомендуется обращаться в архив по указанному адресу (заказать архивный сертификат F-9).

    Чем больше собственников, чем чаще квартира передавалась по долям, тем сложнее проследить историю собственности и текущий список совладельцев. Заявку на недвижимость рекомендуется подавать в Росреестр напрямую или через филиал МФЦ.

    Подготовленные письменные уведомления доставляются по почте или доставляются лично после получения квитанции о доставке и даты.

    Шаг 4. Принятие решения

    Если никто не решил покупать часть жилой площади, отказ необходимо предъявить в нотариальной конторе. Имея этот документ на руках, есть все возможности для успешного завершения сделки путем перерегистрации права собственности.

    Ответ на предложение о сделке дается в письменной форме, либо собственник заявляет о своей готовности выкупить в течение одного месяца. При отсутствии ответа в течение одного месяца с момента доставки сообщения они обычно ищут покупателя, соблюдая требование права преимущественной покупки на обратную покупку.

    Следующие документы помогут подтвердить, что предложение отправлено совладельцам:

  • Квитанции, оформленные по почте во время отправки;
  • Инвентарь навесного оборудования;
  • Подписанная форма уведомления о доставке получателю по почте;
  • Печать почтового удостоверения личности.
  • Все документы, которые могут свидетельствовать об отправке уведомлений, должны храниться во избежание споров по поводу операции.

    Вы можете привлечь в помощь нотариуса, который организует процесс отправки уведомлений и станет гарантом соблюдения процедуры. Услуга уведомления является платной.

    Шаг 4. Сделка с долей

    После того, как срок ожидания решения собственников соблюден или получен утвердительный ответ от одного из них, продавец готовит стандартный пакет документов по сделке, в том числе:

    1. Заявление с запросом на регистрацию квоты.
    2. Документ, удостоверяющий личность.
    3. Контракт на продажу.
    4. Документ, являющийся основанием для продажи акций (справка Росреестра или выписка из ЕГРН).
    5. Техническая документация, если были внесены изменения.
    6. Квитанция об оплате госпошлины.

    Кроме того, подтверждая наличие реквизитов, указанных в ст. 250 ГК РФ к пакету документов прилагается письменное уведомление о продаже доли с отметкой о вручении совладельцам.

    Правовые последствия нарушения преимущественного права на сделку

    За простой процедурой уведомления собственника стоит важное требование, без которого сделка не будет зарегистрирована или через суд будет признана незаконной. Если обнаружены нарушения времени или обязательство одобрить продажу полностью игнорируется, субъект данных имеет право обратиться в суд, чтобы объявить транзакцию недействительной.

    Основания и сроки предъявления претензий при нарушении ст. 250 ГК РФ

    вы можете подать иск в суд о признании сделки недействительной в течение 3 месяцев. Заинтересованный в покупке домовладелец имеет право потребовать передачи прав покупателя себе.

    Причины обращения в суд:

  • Не все владельцы проинформированы;
  • Заключение сделки до 1 месяца;
  • Отказ от отправки уведомлений;
  • Несоответствие условий договора купли-продажи письменному сообщению;
  • Отсутствие документов, подтверждающих отправку уведомлений.
  • Согласно ст. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда п. 22.10.2010 г., срок подачи апелляции истекает с момента обнаружения истцом имевшего место нарушения. Несоблюдение срока может быть восстановлено в суде при наличии документального подтверждения веских причин (тяжелая болезнь, длительное отсутствие по объективным причинам).

    Составление иска

    При составлении жалобы соблюдать правила, установленные ст. 131-132 ГПК РФ. Местом подачи иска является районный или городской суд по месту жительства лица, указанного в качестве ответчика.

    Обязательные детали запроса включают:

  • Название суда;
  • ФИО, адрес, паспортные данные истца;
  • ФИО, адрес ответчика;
  • Информация третьих лиц;
  • Описание ситуации, заставившей вас обратиться в суд (информация об объекте, сделке, владельцах и выявленных нарушениях закона);
  • Требования апеллянта с указанием законодательных норм;
  • Список приложений;
  • Дата и подпись с расшифровкой.
  • Ответчиками могут быть продавцы или покупатели спорной акции. Росреестр именуется третьей стороной.

    Стоимость иска определяется стоимостью имущества. Исчисление государственной пошлины осуществляется согласно п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

    Если истец требует, чтобы права покупателя были переданы истцу, деньги, равные сумме, уплаченной продавцу, депонируются в канцелярии Суда.

    Документы к иску

    К заявлению прилагается пакет подтверждающих документов:

  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ о праве собственности на оспариваемый объект;
  • Декларация ЕГРН на квартиру;
  • Справка о лицах, зарегистрированных по форме 9.
  • Справка с характеристиками помещения (в модуле 7).
  • Платежный документ, подтверждающий внесение денег на депозит Судебного департамента;
  • Подтвердите подачу заявления с приложениями ответчику и третьему лицу.
  • Деньги для депозита вносятся не сразу, а во время судебного разбирательства, согласно постановлению суда.

    Судебная практика

    О нарушениях их права на первоклассный выкуп не всегда своевременно узнают. Иногда стороны соглашаются заменить сделку актом дарения, скрывая от остальных обременительный характер договора. Частым поводом для обжалования в суде является несоблюдение процедуры новой регистрации акций согласно ст. 250 ГК РФ. Необходимо будет представить убедительные доказательства того, что продавец вовремя уведомил своих соседей и предоставил им возможность расширить свою жилую площадь за счет обратного выкупа акций.

    Постановление Ленинского районного суда города Кирова № 2-2941 / 2020 2-2941 / 2020 ~ M-3046/2020 M-3046/2020 от 30 июля 2020 года в случае № 2-2941 / 2020 отклоняет реквизиты истца о принудительной продаже доли для погашения долга перед кредитором, поскольку актив принадлежит совместно супругам, а истцом не были приняты меры, предусмотренные ст. 255 ГК РФ.

    Постановлением Михайловского районного суда Волгоградской области № 2-619 / 2020 2-619 / 2020 ~ M-421/2020 M-421/2020 от 29 июля 2020 года по делу № 2-619 / 2020 отказывает истцу в признании операции по отчуждению недействительной, поскольку срок подачи апелляции истек без уважительной причины и не восстановлен.

    Постановлением Ступинского городского суда Московской области № 2-1025 / 2020 2-1025 / 2020 ~ M-1186/2020 M-1186/2020 от 28 июля 2020 года по делу № 2-1025 / 2020 отказывается возвращать долг путем продажи недвижимости, так как активы должника не отделены от родственников, полученных в годы брака согласно ст. 256 ГК РФ, в связи с технической невозможностью уступки и отказом оставшихся собственников выкупить оспариваемую часть.

    Юридические сложности по сделкам отчуждения

    Отношения с соседними владельцами частей одной и той же собственности могут отличаться. Чтобы избежать проблем с согласованием продажи с остальными собственниками, рекомендуется привлечь юриста, досконально знакомого с нюансами оформления таких сделок и возможными вариантами действий.

    Если вы нарушили право преимущественного отказа от покупки доли, вы обращаетесь в суд для признания сделки недействительной, что требует подготовки иска, документов и последующего участия в судебных заседаниях. Квалифицированная юридическая помощь увеличит шансы удовлетворить требования потерпевшего истца.

    Частые вопросы и ответы по теме преимущественного выкупа

    Продавец дома предложил совершить сделку через акт дарения, чтобы избежать согласования с другими владельцами, стоит ли соглашаться? Безвозвратные сделки, заключенные в обход соглашения с остальными собственниками, чрезвычайно опасны по своим правовым последствиям и подлежат обжалованию в суде. Заменять пожертвование покупкой доли не рекомендуется, так как нет гарантии, что расчеты будут проведены правильно, и есть высокий риск того, что сделка будет признана фиктивной. Можно ли изменить условия сделки, если покупатель желает выкупить долю по более высокой цене? Можно продать акции по более высокой цене, но она не может быть дешевле, чем цена, предлагаемая соседям. Если будет установлено, что продавец изменил условия продажи, суд сочтет, что право соседа по ст. 250 ГК РФ и отменяет сделку. Сосед предложил выкупить плату, но у меня не хватает денег. Могу ли я получить выкуп через родственника? Согласно п.4 ст. 250 ГК РФ право преимущественной покупки не подлежит передаче, а это значит, что покупатель должен указать одного из нынешних совладельцев. Можно ли пропустить этап согласования, заключив с покупателем договор обмена? Согласно п. 5 п. 250 ГК РФ обмен считается сделкой возмездного отчуждения, требующей соблюдения преимущественного права покупки. Чтобы принять решение о выкупе, нам придется отложить дату транзакции до истечения установленного законом срока.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: