Продажа квартиры после вступления в наследство

Продажа квартиры по наследству

Наследники, унаследовавшие квартиру, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. В том числе и продать, но не до оформления права собственности в Росреестре. Такой же порядок продажи такого жилья является стандартным, поскольку он не зависит от того, как было приобретено имущество. Если с момента получения квартиры прошло менее 3 лет, вы должны будете заплатить подоходный налог. Сумму налога можно уменьшить, используя один из имущественных вычетов — уменьшение налоговой базы на 1 миллион рублей или суммы, потраченной на затраты на приобретение.

Квартира как наследственное имущество

По закону наследование может произойти до того, как собственник получит унаследованное имущество. Изобразительное искусство. 1152 ГК РФ указывает, что период владения принятым наследником имуществом исчисляется с момента открытия наследства. Статья 2, ст. 1153 ГК РФ устанавливает, что наследник действительно может принять наследство, если еще до обращения к нотариусу он совершил одно из следующих действий:

  • взял на себя управление квартирой;
  • оплатил расходы на его содержание;
  • приняли меры по защите собственности от чужих претензий.
  • На практике это означает, что принятие наследственной квартиры возможно сразу после смерти наследодателя. Однако факт принятия должен быть подтвержден решением нотариуса в течение шести месяцев с момента открытия недвижимости.

    Нотариус выдает наследнику свидетельство о праве на наследство не ранее чем через шесть месяцев после смерти наследодателя. В свою очередь, на основании свидетельства наследник может зарегистрировать право собственности.

    Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

    Гражданин, унаследовавший, получает право собственности на свое имущество. Это дает ему не только право владения и пользования, но и право распоряжаться имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать, сдать, с договором безвозмездного пользования. Также он может продать квартиру после получения наследства. Законодательство это никак не ограничивает.

    Несмотря на то, что принятие наследства может быть произведено до обращения наследника к нотариусу, он не может распоряжаться имуществом до момента регистрации его имущества в Росреестре. А для этого вам потребуется получить справку у нотариуса.

    Вы можете обратиться в Росреестр сразу после получения справки или дождаться, пока появится покупатель на квартиру. В последнем случае разрешается фактически проводить одновременно две операции:

    1. Продавец сначала регистрирует свое право собственности.
    2. Сразу после этого стороны подписывают договор и фиксируют сделку.

    Перед продажей унаследованной квартиры необходимо получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После регистрации собственности вы можете сразу продать квартиру. Вы можете сначала найти покупателя, но вы не сможете завершить сделку, пока не зарегистрируете недвижимость.

    Как продать унаследованную квартиру: пошаговая инструкция

    Такой же порядок продажи унаследованной квартиры абсолютно стандартен. В этом случае не имеет значения, продается ли он за наличные, в ипотеку или по госпрограмме, например, материнский капитал.

    Последовательность действий следующая:

    1. На квартиру есть покупатель, стороны заключают договор предоплаты или задатка.
    2. Стороны готовят договор, включая сбор необходимых документов.
    3. Согласовывается и оформляется договор купли-продажи. В случае, если предметом договора является квартира, полученная по наследству, необходимо указать, что основанием собственности является свидетельство, выданное нотариусом. Необходимо указать имя нотариуса, номер свидетельства и дату его выдачи.
    4. Затем покупатель и продавец подписывают договор и отправляются в филиал Росреестра или МФЦ.
    5. В течение 5-9 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье.

    Если в сделке используются заемные или государственные средства, проект соглашения должен быть согласован с источником платежа: банком с ипотекой, ПФР с материнским капиталом и т.д.

    Сроки продажи квартиры зависят от типа и сложности сделки: участие третьих лиц, несовершеннолетних, государственных органов или кредитных организаций и т.д.

    Нужно ли платить налог?

    Личный доход, в том числе доход, полученный от продажи недвижимости, подлежит обложению подоходным налогом с населения в размере 13% от полученного дохода.

    Данное положение распространяется на всех налоговых резидентов Российской Федерации. Для нерезидентов РФ налог еще выше — 30% от полученного дохода. Для определенных категорий налогоплательщиков нет исключений — даже несовершеннолетние, малообеспеченные граждане и пенсионеры платят налоги, если они получают прибыль от продажи унаследованного имущества.

    Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на имущество.

    Однако российское законодательство предусматривает, что в некоторых случаях продавец жилья может быть освобожден от налоговой декларации и от самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и «покрыть» сумму налога полностью или частично: он подает декларацию, но платит налог только в том случае, если сумма удержания не покрывает сумму налога.

    В каких случаях продавец освобождается от налога?

    Пункт 17.1 ст. 217 НК РФ устанавливает, что граждане, получившие доход от продажи квартиры или иного недвижимого имущества, освобождаются от налога с учетом положений ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. В этой статье указывается, что налоговые льготы разрешены, если физические лица владеют недвижимостью в течение более длительного периода, чем минимальный срок владения, требуемый кодексом.

    Для большинства объектов период освобождения от уплаты налогов составляет 3 года. Однако для объектов недвижимости есть отдельные сроки. 3 года, если недвижимость:

  • это единственное место жительства налогоплательщика;
  • он был приватизирован;
  • подарено родственником;
  • был унаследован.
  • Для применения условия трехлетнего пребывания в должности достаточно соблюдения хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов.

    В остальных случаях срок, в течение которого вы можете продать квартиру после получения наследства без уплаты налогов, составляет 5 лет.

    Расчет сроков владения при наследовании имущества

    При наследовании имущества срок владения отсчитывается не с момента оформления гражданином права собственности на наследуемое имущество, а с момента открытия дела о наследовании. По закону он считается днем ​​смерти (признания умершим) наследодателя.

    Дата, когда наследник зарегистрировал собственность, не учитывается при исчислении мандата. Во-первых, его можно составить не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя. Во-вторых, фактическая регистрация может быть отложена на любой срок, даже на год или два. Вы также можете оформить право собственности до продажи недвижимости. Однако это не означает, что все это время наследник не владел унаследованной квартирой.

    Второй важный момент — это наследование активов, которые находились в совместной собственности наследника и наследодателя, бывших супругов. Согласно ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным, даже если формально собственником является только один из супругов. Изобразительное искусство. 1150 ГК РФ гласит, что за супругом сохраняется право наследования имущества, нажитого совместно в браке. В случае смерти супруга второй супруг становится наследником не менее 50% доли в общем имуществе.

    При расчете срока владения не учитывается дата, когда наследник стал владельцем второй доли, а не день смерти супруга, а дата, когда имущество перешло в собственность одного из супругов в учетную запись.

    Например, мой муж купил дом в 2012 году. Умер — в 2017 году его жена зарегистрировала недвижимость через год. Супруги состоят в браке с 2009 года, а это значит, что в 2020 году жена владеет недвижимостью более 3 лет. В этом случае платить налоги не нужно.

    Применение налогового вычета

    Налоговое законодательство РФ предполагает, что продавец квартиры как налогоплательщик может использовать вычет при исчислении суммы налога. В этом случае можно значительно снизить налог на продажу квартиры по наследству.

    Виды налоговых вычетов

    Предоставление налоговых вычетов при продаже жилой недвижимости регулируется положениями 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Налогоплательщик вправе воспользоваться следующими видами удержаний:

  • базовый в 1000000 руб. — если стоимость квартиры ниже, налог не взимается, если выше, налоговая база для расчета суммы дохода уменьшается на эту сумму;
  • в пределах покупной стоимости имущества.
  • В случае купли-продажи недвижимости обычно применяется второй вычет, так как зачастую стоимость приобретаемой квартиры превышает 1 млн рублей. Однако с унаследованной квартирой дело обстоит иначе — потратить больше миллиона на оформление наследства практически невозможно.

    Пример расчета

    Налоговая база — это разница между продажной ценой и налоговым вычетом. Сумма налога — это ставка (13%) от налоговой базы. Например, наследник продал квартиру на сумму 1 500 000 рублей. Из этой суммы вычтите стандартный вычет в размере одного миллиона. Итак, сумма налога 500 000 × 13% = 65 тыс. Руб.

    Второй вариант с теми же данными о воде, когда продавец применяет вычет в виде суммы затрат на оформление квартиры в наследство. Допустим, сумма затрат на оформление наследства составила 80 тысяч рублей. Налоговая база — 1,42 миллиона, сумма налога — 184 тысячи 600 рублей.

    Расчет вычета при продаже доли в квартире

    Часто наследники наследуют не все имущество, а только его долю. В этом случае порядок расчета вычета НДС остается прежним. Например, квартира принадлежит двум людям (наследникам), каждому по ½ доли. Продажа осуществляется до истечения 3 лет с момента открытия наследства.

    Сумма продажи по договору составила 2,5 миллиона рублей, каждый из продавцов получил доход по 1,25 миллиона, а налоговая база — 250 тысяч рублей для обоих продавцов (1,25 миллиона минус 1 миллион вычетов). Размер налога по ставке 13% составляет 32 500 рублей за каждого продавца.

    Можно ли указать в договоре цену в 1 млн.?

    До недавнего времени самым простым способом избежать уплаты налогов было занижение стоимости квартиры в договоре. В тексте договора говорилось, что цена продажи — 1 миллион рублей. Разница с реальной стоимостью, определенной сторонами, переводилась от покупателя к продавцу наличными при получении.

    С ужесточением налогового законодательства этот способ уклонения от уплаты налогов практически исчез. При определении налоговой базы применяется кадастровая стоимость недвижимости. Если договорная цена ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, кадастровая стоимость будет применяться для определения налоговой базы.

    Например, сумма контракта составляла 1,1 млн., По расчетам продавца, налоговая база — 100 тыс., Сумма налога — 13 тыс. Руб. Кадастровая стоимость проданной квартиры составляет 1,8 миллиона рублей. 1,8 х 0,7 = 1,26 миллиона, что больше суммы контракта. Налоговая база в этом случае составит 260 тысяч (цена квартиры без налогового вычета). Размер налога — 33 тысячи 800 рублей.

    Казалось бы, в данном случае разница не велика. Однако если стоимость недвижимости составляет 5-6 миллионов и более, использование кадастровой стоимости объекта для расчета налоговой базы позволяет взыскать с продавца несколько сотен тысяч рублей НДФЛ. Например, если кадастровая стоимость домов составляет 6 миллионов, а продавец в договоре указывает 1 миллион, сумма налога с продаж будет (6 миллионов × 0,7 — 1 миллион) × 0,13 = 416 тысяч рублей.

    Нужна ли помощь юриста?

    В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, продавец обязан уплатить полученный подоходный налог. Налоговое законодательство РФ позволяет полностью законно уменьшить налоговую базу, а значит, и сам размер налога.

    Чтобы определить налоговую базу, рассчитать точную сумму налога при использовании разных видов отчислений, вы можете проконсультироваться с юристом. Специалист в области налогового и жилищного права юридически поможет минимизировать сумму налогов или даже свести ее к нулю.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: