Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры, владельцем (одним из собственников) которой является несовершеннолетний, требует обязательного согласия органа опеки и попечительства. Без предоставления этого документа сделка не будет зарегистрирована Росреестром. Для получения согласия необходимо доказать, что операция не нарушает права собственности и не ухудшает жилищные условия ребенка. На практике это означает, что несовершеннолетний должен стать владельцем дома такого же размера, но не худшего качества.

Гражданское законодательство о правах несовершеннолетних

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации лица в возрасте до 18 лет не обладают полной дееспособностью, то есть возможностью в полной мере осуществлять свои гражданские права, в том числе права собственности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Федерация Российская). Их законные представители — родители или приемные родители. Лица в возрасте от 14 до 18 лет считаются ограниченно дееспособными, поэтому они могут проводить определенные виды операций и другие операции самостоятельно — только с разрешения родителей (ст. 26 ГК РФ).

Изобразительное искусство. 27 ГК РФ допускает возможность эмансипации — досрочного признания несовершеннолетнего в возрасте от 16 до 18 лет дееспособным. Процедура эмансипации осуществляется органами опеки и попечительства или судом. Основанием эмансипации могут быть:

  • работа по трудовому договору;
  • предпринимательская деятельность несовершеннолетнего;
  • брак до достижения 18-летнего возраста (п. 2 ст. 21 ГК РФ).
  • В таких случаях ребенок считается дееспособным и может полностью осуществлять свои имущественные права, включая право собственности на квартиру или ее долю.

    Имущественные права других несовершеннолетних охраняются органами опеки и попечительства. Помимо основной сферы деятельности, в их полномочия также входит надзор за соблюдением прав собственности дееспособных, частично дееспособных и частично дееспособных граждан. К ним относятся лица моложе 18 лет.

    На основании п. 2 ст. 37 ГК РФ положение предусматривает, что опекуны и попечители, к которым в данном случае относятся также родители несовершеннолетнего, не могут давать согласие на продажу, аренду, аренду или ипотеку недвижимого имущества без согласия надзорного органа орган власти. Согласие органа опеки и попечительства — обязательный документ, предоставляемый в Росреестр для регистрации перехода права собственности на имущество, право собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему.

    Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

    Российское законодательство разрешает продажу недвижимости, принадлежащей ребенку. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки и попечительства. Получить его можно только в том случае, если имущественные и жилищные права ребенка, владеющего имуществом, не ухудшаются.

    Если ребенок — собственник

    Если ребенок владеет квартирой, она может быть продана только при условии, что одновременно или вскоре после этого он станет владельцем равной доли жилья не худшего качества по характеристикам. Необходимо получить согласие надзорного органа.

    Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой площадью 30 м2, согласие будет получено, если ребенок станет владельцем:

  • однокомнатная квартира не менее 30 м2;
  • собственник доли в многокомнатной квартире площадью не менее 30 кв.
  • На практике согласие может быть получено, если несовершеннолетний становится владельцем доли от единоличного собственника, если общее количество принадлежащих ему метров становится больше. Например, по мнению опекуна, обмен дома на равную ему долю может нарушить имущественные права несовершеннолетнего: рыночная стоимость доли ниже, чем у изолированной комнаты. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется увеличить. Например, он может стать владельцем 3/5 доли.

    Однако в противоположной ситуации вы также можете получить отказ. Например, если ребенку принадлежит ½ доли в квартире площадью 66 м2, и ему будет выделена отдельная квартира площадью 25 м2, орган опеки и попечительства может отказать.

    Также немаловажно качество продаваемого и покупаемого жилья. Никто не допустит сделки, при которой ребенок от собственника комфортной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или ветхого жилья, даже если его доля соответственно увеличится. Допускается обратная ситуация, даже если общая квота ребенка может немного уменьшиться в результате операции.

    Органы опеки и попечительства иногда принимают во внимание расположение обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в небольшом провинциальном городке, такой обмен можно признать неравным.

    Нет четких и однозначных критериев для получения согласия на опеку. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако вышеуказанные условия принимаются за основу для принятия решения.

    Если доли в квартире принадлежат нескольким детям

    Продажа квартиры с долей несовершеннолетних детей существенно не отличается от случаев, когда только один ребенок владеет предметом продажи. Впоследствии каждому из них должна быть выделена хотя бы доля жилья не более низкого качества, чем проданное. Взамен купленная квартира может быть одной, а дети могут стать единоличными или долевыми собственниками различных объектов недвижимости. Главное, чтобы не нарушались их имущественные и жилищные права.

    Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником

    Регистрация ребенка в квартире на продажу тоже может стать препятствием для совершения сделки, но эту проблему решить намного проще. Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки и попечительства — достаточно зарегистрировать ребенка в другом доме перед сделкой.

    По закону дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где зарегистрированы их родители. Частично дееспособные (в возрасте от 14 до 18 лет) могут быть зачислены в другое место.

    При проведении операции купли-продажи зарегистрированным гражданам разрешается оставаться в выставленном на продажу жилом помещении, которое должно быть выписано в срок, указанный в тексте договора. С другой стороны, с несовершеннолетними детьми дело обстоит иначе. Регистрация операции по продаже жилья будет приостановлена ​​или отменена, если обнаружится, что на момент регистрации в квартире проживает несовершеннолетний, даже если не собственник помещения, а только зарегистрированный на него.

    Поэтому, прежде чем заключить договор купли-продажи и обратиться в регистрирующие органы, необходимо зарегистрировать ребенка в другом доме. Поскольку несовершеннолетний может быть зарегистрирован только у своих родителей (одного из родителей), по крайней мере один из них должен быть выписан. В идеале лучше продать квартиру, в которой на момент сделки никто не прописан — это избавит и покупателей, и продавцов от лишних хлопот.

    Как продать квартиру с несовершеннолетним: пошаговая инструкция

    Процедура заключения сделки в случае, если собственник квартиры является несовершеннолетним, состоит из нескольких этапов. Сначала найден покупатель, затем получено согласие органов защиты, затем совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового дома, владельцем которого является ребенок.

    Условия продажи

    Перед тем как продавать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, нужно определиться, какая недвижимость у него будет в дальнейшем. В этом случае у продавца есть несколько вариантов:

    1. Дайте ребенку долю в существующей жилой собственности.
    2. Совершите еще одну сделку купли-продажи, в которой ребенок становится покупателем.
    3. Продать квартиру без предоставления жилья и перечислить выручку на банковский счет на имя ребенка.

    Самый простой способ — заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В этом случае согласие органов опеки и попечительства можно получить без проблем, если имущественные или жилищные права ребенка не нарушены. Сделать ребенка владельцем нового дома можно несколькими способами, например, заключить договор дарения или передать доли у нотариуса.

    Однако не во всех семьях есть возможность решить проблему раньше времени. Большинству принадлежит только одна квартира на выручку от продажи, и в настоящее время ведется новая сделка. В этом случае важен срок, в течение которого необходимо покупать новое жилье.

    вы должны приобрести новую квартиру не позднее 30 — 90 дней с момента продажи. В противном случае продажа может быть отменена. Точный срок исполнения обязательства определяется надзорным органом.

    Третье решение проблемы — положить деньги на личный счет ребенка. Вы сможете снимать средства со своего счета, когда вам исполнится 18 лет. Этот вариант используется редко. Обычно это происходит, когда ребенку исполнилось 1-2 года до совершеннолетия.

    Порядок продажи

    Порядок совершения сделки с участием миноритарных собственников выглядит практически идентично порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны готовят договор: согласовывают условия его реализации, заключают договор аванса или залога. Следующий шаг зависит от того, хотите ли вы купить встречный вариант. В таком случае продавец должен найти недвижимость и договориться о покупке.

    Поэтому необходимо подать заявление о разрешении на защиту с документами на обе квартиры. И только после получения согласия можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.

    Документы в органы опеки

    Перечень документов, которые передаются в надзорные органы, зависит от типа сделки. Поэтому перечисляем основной список, который необходимо будет подать в надзорный орган:

    1. Письменное заявление. Составлено от имени родителей. Форма выдается на месте сотрудниками надзорного органа. Заявление должны подписать оба родителя, даже если они еще не состоят в браке. Допускается составление заявления одного из родителей, если второй умер, неизвестен, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В этом случае вам понадобится документ, подтверждающий вышеупомянутый правовой статус второго родителя. Если ребенку 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с согласия родителей.
    2. Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельства о рождении несовершеннолетних.
    3. Свидетельство о браке, если присутствуют родители. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
    4. Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
    5. Личные документы продавцов жилья, которое будет приобретено взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельства о браке или разводе, свидетельства о рождении, если, в свою очередь, один из владельцев приобретаемого жилья также является несовершеннолетним).
    6. Документы на квартиру проданы и куплены взамен.

    В перечень документов на квартиру входят:

  • выписка из ЕГРН;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником дома (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве наследования и т д);
  • справка о продаже (об отсутствии долгов и о количестве прописанных в квартире).
  • В некоторых регионах справку о продаже можно заменить другими документами, например, в Москве и области — единым жилищным документом.

    Дополнительно могут потребоваться дополнительные документы при обращении в органы опеки. Например, при ипотечной сделке органы опеки и попечительства могут потребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт на квартиру.

    Срок ожидания ответа органа опеки

    Как правило, решение органа опеки и попечительства принимается не позднее 14 дней со дня подачи заявления.

    Договор купли-продажи

    Договор купли-продажи квартиры, если ее владелец (один из собственников) несовершеннолетний, фактически является стандартным. Основное отличие состоит в том, что один из его родителей действует от имени несовершеннолетнего собственника с разрешением продать орган опеки и попечительства. Это условие обязательно должно быть отражено в тексте договора. В остальном порядок заключения договора стандартный:

    1. В первую очередь указывается название документа (договор купли-продажи), дата и место совершения сделки.
    2. Кроме того, детали необходимо указать с указанием всех паспортных данных. Указываются данные как несовершеннолетнего, являющегося собственником, так и родителя (представителя интересов собственника).
    3. Объектом договора является квартира с наиболее полным ее описанием (адрес, метраж, описание, кадастровый номер), а также ссылка на документы на право собственности и договор, по которому объект недвижимости стал собственностью продавца.
    4. Стоимость объекта договора с указанием сроков расчета. Если покупатель внес аванс или задаток, это также должно быть указано в данном пункте.
    5. Дополнительные условия, которые стороны сочли существенными для контракта.
    6. Подтверждение продавца о том, что квартира не отчуждена, находится на хранении, обременении, права на нее принадлежат продавцу и никем не оспариваются.
    7. Порядок перехода права собственности. Допустимо указывать, что договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.
    8. Дополнительные права и обязанности сторон. Порядок возмещения ущерба в случае нарушения одной из сторон обязательств, вытекающих из договора.
    9. Порядок разрешения споров по вопросам, не отраженным в тексте договора.
    10. Другие условия.
    11. Указание количества экземпляров договора — не менее 3-х экземпляров (по одному для каждой стороны и 1 для органа государственной регистрации).
    12. Дата и подписи сторон с транскрипцией.

    Скачать пример договора купли-продажи с мелким продавцом

    Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218, операции по отчуждению имущества с участием несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению. Совсем не обязательно, чтобы договор составлял нотариус — это обойдется продавцу в дополнительные расходы. В любом случае он должен заверить договор, иначе сторонам будет отказано в регистрации перехода права собственности.

    Порядок проведения сделки

    Соответственно, процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних обычно выглядит так:

    1. Сначала стороны согласовывают сделку путем заключения договора предоплаты (депозита).
    2. Затем продавец находит вариант «против» — приобретенная взамен квартира (полностью или частично) будет принадлежать сыну-собственнику).
    3. Затем продавец собирает полный пакет документов и обращается в органы защиты с заявлением о разрешении.
    4. После получения согласия стороны подготавливают и подписывают основной договор и заверяют его у нотариуса. На момент подписания договора сделка считается заключенной. Однако смена собственника должна быть зарегистрирована в уполномоченном органе (Росреестре).
    5. С пакетом документов стороны обращаются в орган регистрации недвижимого имущества (Росреестр) или подают документы в МФЦ, используя портал госуслуги.
    6. Регистратор фиксирует смену собственника, стороны уплачивают государственную пошлину.
    7. В кратчайшие сроки после продажи продавец проводит встречную сделку с покупкой недвижимости, полный или частичный собственник которой становится несовершеннолетним.

    Это самый простой способ провести распродажу. Если используются заемные средства или во внебиржевой сделке, появляется другая часть — кредитная организация (банк). Если ипотекой пользуется покупатель недвижимости, особых сложностей не возникает. В договоре купли-продажи указано, что одним из источников платежа являются заемные средства, и сделана ссылка на кредитный договор между кредитором (банком) и заемщиком (покупателем).

    Немного сложнее ситуация, когда кредитные средства используются для покупки встречного опциона. В этом случае необходимо получить согласие банка на покупку жилья, владельцем которого будет несовершеннолетний. Также необходимо будет оплатить и получить дополнительные документы по самой сделке (технический паспорт, оценка имущества), которые также прилагаются к пакету документов при запросе депозита.

    Последствия сделки

    Приносящие доход операции, в том числе продажа квартиры, облагаются налогом. Случаи, когда собственник является несовершеннолетним, не являются исключением. Однако ответственность за уплату налога лежит на его законных представителях, то есть на родителях.

    Изобразительное искусство. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлены случаи, в которых уплата налога не требуется:

  • недвижимость в собственности более 5 лет;
  • дом в собственности более 3-х лет, полученный в дар или унаследованный от близкого родственника, приватизирован;
  • квартира находится в собственности более 3 лет и является единственным домом собственника.
  • Убыток не облагается налогом, то есть если дом был продан по более низкой цене, чем купленный.

    Кроме того, владелец может использовать налоговый вычет при покупке недвижимости, который покроет всю или часть стоимости уплаты налогов при продаже недвижимости.

    Возможны ли сложности?

    Сделки с участием несовершеннолетних довольно сложны, а продажа квартиры несовершеннолетнему собственнику создает еще больше проблем. Основная сложность заключается в получении согласия органов охраны на продажу. Защита может не удовлетворяться условиями самой сделки или альтернативным вариантом недвижимости, выбранной продавцом, которая становится собственностью ребенка. Сложность усугубляется отсутствием разработанных критериев для получения согласия органов защиты. Многое зависит от личного мнения сотрудников опеки.

    Еще одна сложность — возрастают риски для покупателя квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему. Если родители ребенка нарушают имущественные или жилищные права ребенка, сделка может быть аннулирована. Поэтому и продавец, и покупатель должны проконсультироваться с юристом по недвижимости, прежде чем соглашаться на такую ​​сделку. Специалист в области жилищного права объяснит сторонам все особенности ситуации, посоветует, как найти пути решения проблемы, составит грамотный договор купли-продажи, поможет получить согласие органов охраны и, если необходимо взять на себя » организацию продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: