Продажа неприватизированной квартиры: все способы

Многие арендаторы социального жилья заинтересованы в возможности продажи неприватизированной квартиры, которая идет в социальную аренду. Как правило, этого делать нельзя: арендатор не является собственником, поэтому он не имеет права распоряжаться недвижимостью, включая продажу. Однако существуют альтернативные решения, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги или осуществить его фактическую продажу. Впоследствии новый арендатор сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Право собственности, в том числе на недвижимость, представляет собой сочетание нескольких полномочий. Это включает:

  • Право собственности, то есть осуществление физического контроля над собственностью, например, путем блокировки ее замком;
  • Право пользования, на жилую недвижимость — возможность проживания в квартире;
  • Право распоряжения — это возможность отчуждать (продавать или передавать) имущество.
  • Согласно ст. 671 ГК РФ аренда жилого помещения дает арендатору право пользования и владения недвижимым имуществом. Право распоряжения принадлежит собственнику квартиры. Те же положения применяются к социальному арендному жилью. Арендатор имеет право использовать дом и владеть им, но не имеет права распоряжаться им, которое остается за муниципалитетом.

    Согласно ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации работодатель имеет право:

  • Размещать в помещении других людей с согласия арендодателя (муниципалитета) постоянно или временно;
  • Сдать квартиру в субаренду;
  • Поменять одну комнату на другую;
  • Требовать от собственника проведения капитального ремонта, коммунальных услуг и частичного обслуживания общего имущества МКД.
  • Право распоряжения недвижимостью в этот список не входит, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру невозможно.

    Причины продажи неприватизированного жилья

    Желание продать квартиру, в которой арендатор проживает на условиях социальной аренды, может возникнуть по разным причинам. Причины продажи могут включать:

  • Желание сохранить возможность участвовать в бесплатной приватизации в будущем;
  • Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или с более благоприятными характеристиками;
  • Накопленная задолженность по счетам.
  • Кроме того, арендатор может попытаться продать квартиру, если он ранее использовал право на участие в бесплатной приватизации. Однако в этом случае количество способов продаж для него невелико.

    Как продать неприватизированное жилье: 3 способа

    Несмотря на фактический запрет на продажу жилья, принадлежащего муниципалитету, существуют альтернативные решения по продаже жилья без формального нарушения закона. У каждого из них есть свои достоинства и недостатки, на которых мы остановимся подробнее.

    Способ 1. Приватизация квартиры

    Самый простой и честный способ продать. Арендатор принимает отходы от других людей, прописанных в квартире, а также собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявкой на участие в бесплатной приватизации и представляет пакет документов, который отправляется в местную администрацию. Срок рассмотрения заявки — 2 месяца. В случае положительного решения муниципалитета работодатель приглашается в компетентный административный орган для подписания договора о приватизации. Затем на основании он должен обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на жилье. Впоследствии квартира может быть продана.

    Вы можете приступить к приватизации после того, как найдете покупателя, но лучше сначала сделать это, а уже потом искать покупателя. В этом случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В противном случае, когда есть покупатель на неприватизированное жилье, есть подводные камни. Соглашение о будущей сделке обычно обеспечивается депозитным соглашением. Однако продавец официально не уполномочен взимать залог, поскольку он еще не является домовладельцем. Если такая форма обеспечения обязательств, как депозитный договор, не используется, то вы можете потерять покупателя, который не хочет ждать окончания приватизации.

    Как видите, самым существенным недостатком этого метода является его долговечность. Рассмотрение заявки в местной администрации занимает 2 месяца, не стоит забывать и о сроках изготовления технической документации. Например, технический паспорт БТИ можно изготовить на 1 месяц. Также необходимо помнить, что если квартира будет продана менее чем через 3 года после приватизации, продавец должен будет заплатить НДФЛ.

    Способ 2. Прописка покупателя

    Регистрация покупателя — рискованный, но более быстрый способ продать неприватизированное жилье. Для осуществления данного способа продажи необходимо:

  • Найдите реального покупателя дома;
  • Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его вид на жительство в квартире;
  • Продлить для покупателя социальный трудовой договор и одновременно заключить договор о перечислении денежных средств;
  • Откройте для себя квартиру вместе с семьей.
  • После этого покупатель может приватизировать дом и перейти в собственность. Преимущество этого метода в том, что нет необходимости приватизировать квартиру самостоятельно. Вам даже не нужно погашать какие-либо долги по счетам, так как личный счет переоформляется на настоящего покупателя. Однако у этого метода есть и недостатки. Главный из них — способность бороться с мошенничеством. Риски как покупателя, так и продавца жилья достаточно высоки, поэтому такой способ продажи используется редко.

    Способ 3. Обмен на более дешевый вариант

    Согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ, арендатор может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому арендатору по договору социальной аренды. Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако арендатор неприватизированного жилья может получить любую сумму реальными деньгами. Сложность заключается в том, что найти подходящий вариант — задача нетривиальная. Арендатору, желающему получить деньги на муниципальное жилье, необходимо:

  • Найти подходящего контрагента, работодатель которого согласен со сделкой;
  • Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (относится к обеим сторонам договора);
  • Заключить с контрагентом договор обмена;
  • Переоформлять социальную аренду и получать жилищную надбавку;
  • После этого вы можете приватизировать полученную в обмен квартиру и продать ее.
  • Этот способ считается самым сложным в исполнении. Поиск другого арендатора, готового обменять дома и заплатить необходимую сумму, может занять много времени.

    Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

    Метод продаж Преимущества Недостатки
    Приватизация Самый честный и выгодный вариант для работодателя с минимумом рисков приватизировать жилье с долгами за ЖКХ невозможно, процедура занимает несколько месяцев, необходимость уплаты налога 13 %
    Регистрация покупателя Можно «продать» квартиру с долгом перед «муниципалитетом», возможность дальнейшего участия в бесплатной приватизации Высокие риски борьбы с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего лица
    Обмен с доплатой Честный способ «продать» неприватизированное жилье Сложность поиска встречного варианта, «продавец» получает не полную сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир

    Требования к нанимателю и документы для приватизации

    Любой способ продажи предполагает, что рано или поздно продавец или покупатель приватизирует квартиру. Для участия в бесплатной приватизации будущий собственник должен соответствовать следующим условиям:

  • Он был гражданином Российской Федерации;
  • Жил в квартире в социальной аренде;
  • Он не потерял право участвовать в бесплатной приватизации;
  • Получено согласие на приватизацию и отказ от участия других людей, проживающих в квартире.
  • Кроме того, для участия в приватизации работодатель должен подготовить следующие документы:

  • Паспорта всех проживающих в квартире лиц старше 14 лет;
  • Свидетельства о рождении молодых жителей;
  • Пример договора о социальной работе;
  • Мандат на заселение в квартиру;
  • Справка о наличии права на участие в приватизации;
  • Технический паспорт;
  • Кадастровый паспорт с планом застройки;
  • Выписка с лицевого счета;
  • Свидетельство о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 г;
  • Согласие органа опеки и попечительства в случае отказа несовершеннолетних арендаторов от участия в приватизации.
  • Эти документы необходимо подавать в МФЦ вместе с заявкой на участие в приватизации.

    Скачать образец заявки на участие в бесплатной приватизации

    Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

    Приватизация квартиры арендатором с долгами за ЖКХ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже потом искать покупателя. Возможна реальная продажа квартиры с долгом, в этом случае можно действовать несколькими способами:

  • Покупатель вносит задаток, из которого погашаются долги по ЖКХ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
  • Если продажа осуществляется путем передачи, лицевой счет передается фактическому покупателю, сумма долга вычитается из стоимости объекта;
  • В случае обмена с доплатой покупателя, задолженность по «муниципалитету» также оплачивается задатком.
  • Покупатель должен помнить, что договор залога с арендатором, не являющимся владельцем дома, юридически недействителен. Следовательно, существует риск, что арендатор квартиры с долгом после внесения залога просто погасит долг, а потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

    Какие сложности могут возникнуть

    Все методы продажи неприватизированной квартиры относятся к сложным или длительным вариантам вмешательства или сопряжены со значительными рисками как для продавца, так и для покупателя.

    Прямая продажа такого жилья разрешена только после приватизации и регистрации права собственности. Регистрация в квартире покупателя и дальнейшее продление социального договора для него найма находится в серой зоне закона. Эта продажа может быть осуществлена, если муниципалитет не проинформирован о реальных обстоятельствах сделки. Кроме того, при использовании этого метода существует значительный риск столкнуться с мошенниками. Даже торговля как способ продажи нельзя признать удобным способом, поскольку продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

    В любом из этих случаев вам не обойтись без помощи юриста, который предотвратит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца путь. На нашем сайте вы можете получить бесплатную юридическую консультацию.

    Частые вопросы и ответы на них

    можно ли продать коммуналку, если право на бесплатную приватизацию потеряно всеми жильцами? В этом случае вы можете только обменять жилье или зарегистрировать в квартире реального покупателя. Другие способы «продажи» невозможны. Могу ли я оспорить сделку и аннулировать ее после продажи? Операция может быть оспорена в суде и признана недействительной, если вы сначала приватизируете, а потом продадите квартиру. Причины признания операции недействительной устанавливаются Гражданским кодексом. Суд может признать его недействительным, если, например, не были учтены интересы других жителей или нарушена форма договора купли-продажи.

    Регистрация в квартире реального покупателя сама по себе является нулевой операцией, поскольку в этом случае нарушаются требования закона (вы не можете продавать то, что вам не принадлежит), а также права других людей (муниципалитет как домовладелец) нарушены. Однако, если продавец и покупатель не проявят инициативу по урегулированию сделки и муниципалитет не проинформирован о ее фактическом состоянии, тогда продажа осуществима, поскольку формальные юридические требования будут соблюдены. Может ли арендатор бесплатно приватизировать, а затем продать квартиру, если он уже участвовал в приватизации? Право на участие в бесплатной приватизации недвижимости предоставляется раз в жизни, но это требование распространяется только на совершеннолетних граждан Российской Федерации. Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона n. 1541-1, несовершеннолетние, которые становятся собственниками жилой собственности в результате приватизации, сохраняют единовременное право участвовать в бесплатной приватизации по достижении совершеннолетия. В каких случаях нет необходимости получать согласие муниципалитета на регистрацию фактического покупателя? Члены семьи нанимателя могут быть переселены в квартиру им без согласия арендодателя. Члены семьи включают детей работодателя, супруга и родителей. Для поселения других людей требуется согласие муниципалитета. Арендодатель может отказать в регистрации, если жилая площадь квартиры для каждого арендатора меньше регистрационного сбора, установленного муниципалитетом.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: