Продажа невыделенной доли в квартире: пошаговая инструкция

Продажа нераспределенной доли квартиры — явление частое, так как многие объекты недвижимости принадлежат одновременно нескольким собственникам. Особенность процедуры заключается в необходимости согласования условий сделки с другими собственниками и в необходимости определения своей доли в продаваемом имуществе. Алгоритм записи продажи выглядит примерно так же, как и при переезде всей квартиры. Если мирное урегулирование мирового соглашения невозможно, вы должны обратиться в суд и добиться применения соответствующей санкции.

Что означает невыделенная доля?

Совместное владение не означает, что каждый владелец имеет выделенную долю. Например, супруги могут спокойно владеть общим имуществом до тех пор, пока один из партнеров не потребует раздела имущества с последующей продажей доли.

Нераспределенная доля подразумевает долю недвижимости, определяемую в процентах или долях, но не размещенную физически.

Нераспределенные акции также называют идеалами, поскольку они еще не существуют физически и только отражаются на бумаге.

Согласно ст. 254 ГК РФ проблем и ограничений с продажей нераспределенной квоты нет. Вы можете передать право использования своей части другому владельцу или выделить свою площадь в натуре с последующим освобождением от необходимости согласовывать сделку с остальными.

Продается ли невыделенная доля?

Несмотря на отсутствие физических границ для нераспределенной доли в квартире, законом предусмотрена возможность ее продажи, если известен размер в процентах. Существуют определенные требования к порядку и условиям регистрации, однако только судебный исполнитель, исполняющий решение суда, или сам судебный орган имеет право запретить продажу.

Для продажи доли владелец должен соблюдать положения ст. 250 ГК РФ, предусматривающий предварительное предложение выкупа другим собственникам в приоритетном порядке. Даже если недвижимость никто не купит, продавец обязан предложить расширить свою жилую площадь.

Пошаговая инструкция для продажи невыделенной доли

Структура запаса при повторной отправке запаса продавцу зависит от конкретных обстоятельств продажи:

  • выкуп одним из совладельцев;
  • переход права собственности к внешнему покупателю;
  • регистрация по решению суда.
  • Чтобы увеличить стоимость вашей недвижимости и упростить процесс продажи, необходимо выделить долю в виде отдельного помещения. Алгоритм того, как выделить комнату из доли в квартире, выставленной на продажу, напрямую зависит от согласия всех остальных собственников на предложенные условия распределения — через мирное соглашение или в суде.

    Шаг 1. Предложение выкупа

    Каждый из совладельцев квартиры имеет право преимущественной покупки в выкупе предложенной доли другого собственника. Вы можете продать свою собственность третьему лицу только после того, как другие владельцы отказались от покупки.

    Чтобы сделка считалась законной, необходимо отправить остальным домовладельцам уведомление о предстоящей продаже. В уведомлении содержится информация о планируемой продаже и предложение выкупить долю по указанной цене. Основные детали документа:

    1. Информация о собственнике, который намерен продать долю.
    2. Адрес квартиры, в которой находится доля.
    3. Цена продажи.
    4. Предлагаем приобрести недвижимость.
    5. Срок подачи окончательного решения.

    Чтобы подтвердить доставку уведомления, оно должно быть доставлено в присутствии свидетелей или обязано поставить подтверждающую подпись на втором экземпляре. Допускается отправить документ телеграммой или помочь привлечь нотариуса, который займется вопросом соблюдения законности процедуры продажи доли.

    Шаг 2. Согласование условий с покупателем

    Самый простой способ продать — договориться с одним из владельцев об использовании первоклассного права выкупа. Таким образом, нет необходимости ждать месяц, пока все домовладельцы ответят на предложение.

    Если вы ищете внешнего покупателя, вам нужно очень внимательно выбирать цену акции, указанную в уведомлении. Согласно действующему законодательству, цена, указанная в договоре с покупателем, не может быть ниже указанной в письменном сообщении. Поскольку скидка не может быть предоставлена ​​заинтересованному покупателю, в уведомлении должна быть указана минимальная приемлемая стоимость отчуждаемой жилой площади.

    Если цена окажется завышенной, вам придется пройти предварительный процесс согласования продажи с остальными собственниками.

    Шаг 3. Подготовка договора

    Когда покупатель найден и право преимущественной покупки соблюдено, договор купли-продажи считается заключенным. Вы можете обратиться за помощью к опытному юристу в оформлении документа или самостоятельно составить договор купли-продажи по образцу.

    Детали договора купли-продажи доли квартиры включают:

  • дата и место составления;
  • информация о продавце и покупателе;
  • информация об объекте недвижимости, в котором расположена доля (точный адрес, общая площадь, этаж);
  • размер проданной доли;
  • цена приобретаемой доли в недвижимости;
  • выбранный вариант расчета;
  • внести предоплату или задаток (если предоплата была внесена против покупки);
  • указание о переходе доли к новому собственнику (пункт договора, исключающий необходимость отдельного акта приема-передачи);
  • Для регистрации договора в Росреестре необходимо нотариально заверить его и собрать пакет документов.

    Скачать пример договора купли-продажи акций

    Шаг 4. Сбор документации для сделки

    Наряду с договором Росреестр должен собрать пакет документации:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • выписка, подтверждающая своевременность уплаты налога на имущество;
  • документ, на основании которого собственник получил право распоряжаться частью имущества (акт дарения, акт купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т д)
  • технический паспорт;
  • справка о прописке или их отсутствии;
  • по долевой собственности — согласие супруга;
  • выписка с лицевого счета, справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
  • Если сделку проводит доверенное лицо, вам также понадобится нотариально заверенная доверенность на него и личный документ. Проверить законность прав доверительного управляющего можно через онлайн-запрос на портале Федеральной нотариальной палаты.

    Продажа доли несовершеннолетнего осложняется необходимостью получения разрешения от службы опеки и попечительства. Он будет освобожден по личному запросу представителей ребенка при условии подтверждения того, что права и интересы подопечного не будут ущемлены в случае отчуждения квоты.

    Шаг 5. Заключение договора у нотариуса

    Каждый договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально заверен, за исключением случая, когда вся квартира продается за одну операцию и все владельцы долей соглашаются на продажу. В остальных случаях необходимо нотариальное заверение.

    Обязанность нотариуса — проверить содержание договора и убедиться в законности процедуры.

    Шаг 6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре

    Завершением сделки считается запись о регистрации перехода права собственности к новому собственнику. Это подтвердит выписка из ЕГРН, выданная в Росреестре.

    Для оформления собственности обращаются в отдел Росреестра, МФЦ или к нотариусу, который оформляет регистрацию самостоятельно. Перед отправкой документации оплачивается регистрационный сбор в размере 2 тысяч рублей.

    Принудительная продажа на основании судебного решения

    Если продажа доли не была проведена с нарушениями или есть условия для принудительного выкупа доли, заинтересованная сторона обращается в суд. Обязательная процедура имеет свои особенности, связанные с причинами обращения и конкретными обстоятельствами, и не обходится без привлечения квалифицированного юриста.

    Шаг 1. Выбор основания для подачи иска

    Прежде чем обращаться в суд, необходимо оценить перспективы судебного разбирательства и сформулировать причины вопросов.

    Актер часто использует в качестве оправдания в суде:

  • нарушение порядка уведомления, невыполнение обязательств по предоставлению права преимущественной покупки выкупа;
  • умышленно уклоняться от уведомления о предстоящей продаже;
  • признание права на принудительный выкуп в связи с ничтожностью доли.
  • Один из собственников квартиры или законный представитель собственника вправе подать иск в суд.

    Право на оспаривание уже заключенных сделок длится 3 месяца с момента обнаружения нарушения права преимущественной покупки. В остальных случаях вы можете обратиться в суд в течение одного года после обнаружения несоответствия.

    Шаг 2. Подготовка доказательств

    Сбор доказательств напрямую зависит от мотивации заявки. Если право преимущественной покупки нарушено, заинтересованный в покупке собственник должен доказать, что он не получал никаких уведомлений о предстоящей продаже или что он сообщил продавцу о своем желании расширить жилую площадь.

    Для принудительной покупки доли необходимо доказать ее неактуальность, а также невозможность совместного использования без ущемления прав других арендаторов и незаинтересованность собственника в владении данным имуществом.

    Для того, чтобы суд принял заявление к рассмотрению, необходимо постараться решить вопрос самостоятельно в рамках предварительного мирового соглашения. Заявление будет принято только вместе с документами, подтверждающими попытку мирного разрешения вопроса.

    Шаг 3. Составление заявления

    Чтобы повысить шансы удовлетворения запросов истца, следует уделить внимание составлению запроса и, при необходимости, привлечь опытного юриста. Важно не только соблюдать требования ГПК РФ к оформлению такого документа, но и предоставить грамотные аргументы со ссылками на действующие нормы законодательства.

    Реквизиты запроса на принудительную продажу нераспределенной квоты:

  • точное название суда;
  • сведения о сторонах жалобы;
  • цена иска;
  • размер уплаченной пошлины;
  • описание обстоятельств, при которых возникла необходимость признать акцию нерелевантной;
  • ссылка на предварительную процедуру сделки;
  • реквизиты, подтверждающие правомерность претензий;
  • ссылки на правовые нормы;
  • претензии актера;
  • список приложений;
  • дата и подпись заявителя.
  • Заявление вместе с прилагаемыми документами подается в суд, которому принадлежит адрес местонахождения квартиры. Выбор суда зависит от стоимости кредита. Жалобы на сумму кредитов не более 50 тысяч рублей передаются в мировой суд. Поскольку стоимость иска обычно превышает эту сумму, готовится заявление для городского или районного суда.

    Шаг 4. Судебное разбирательство

    Перед подачей иска необходимо внести пошлину и внести деньги в судебный депозит, если есть принудительный возврат пошлины. При отсутствии средств на счете проверка не состоится. После выполнения заявления истца деньги будут переведены на счет ответчика, и истец получит право на оспариваемый гонорар.

    На решение суда влияет мотивировка заявления, а также доказательства, представленные на заседаниях. Чтобы правильно мотивировать позицию, истцу следует прибегнуть к помощи опытных юристов.

    Шаг 5. Регистрация перехода права на долю по суду

    После вступления решения суда в силу подготовленный пакет документации передается в Росреестр. По закону на внесение изменений в базу Росреестра уходит до 7 дней. Если пакет передается через отделение МФЦ, срок регистрации продлевается еще на 2 дня. С момента доставки выписки USRN транзакция считается завершенной.

    Сколько стоит продажа невыделенной доли в квартире?

    На расходы, связанные с продажей доли в квартире, влияет выбор способа регистрации — по взаимному соглашению или в обязательном порядке через суд.

    Вариант оформления Действия Сумма, руб.
    Мирно, через договор купли-продажи Оформление справок, выписок С 200.00
    Услуги по составлению договоров С 3000.00
    Комиссия за аутентификацию 0,5% от стоимости
    Комиссия за регистрацию доли 200000
    Налог с продаж, если продавец владел долей менее 3-5 лет 13% от полученного дохода
    Силой, через суд Подготовить доказательную базу и подать жалобу С 3000.00
    Судебные расходы От 800 рублей до 13 200 рублей при стоимости до 1 миллиона рублей. 0,5% от суммы, если акция дороже 1,0 млн руб.
    Юридические услуги С 3000.00

    Кто будет платить за переоформление пошлины, стороны определяют индивидуально. Если судебный процесс еще не завершен, расходы несет заявитель. Если суд разделяет требования истца, отдельным ходатайством можно требовать возмещения расходов от ответчика.

    Ответы на частые вопросы

    Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников? Если доля не распределена, любое юридически значимое действие требует согласования с остальными собственниками. Исключением является продажа доли другому совладельцу. Считается ли уступка доли разделом квартиры? Долевым владением могут владеть только супруги, которые намереваются определить свои доли в совместно нажитой квартире. Раздел может происходить поровну, либо стороны договариваются об увеличении чьей-либо доли на том основании, что один из супругов сделал крупные финансовые вложения, которые увеличили стоимость квартиры. Выделение доли — определение физических границ собственности на жилую площадь одного из собственников квартиры, находящейся в долевой собственности. Я хочу купить долю родственника. Что нужно сделать? Если родственник собирается продать свое имущество владельцу другой доли, нет необходимости ждать крайнего срока в 1 месяц с даты уведомления. Если у вас нет доли в той же квартире, вам придется подождать 1 месяц, вдруг один из совладельцев захочет расшириться. Вы должны сообщить продавцу о своем намерении приобрести запчасть устно или письменно. На каких условиях органы опеки и попечительства договариваются о продаже доли несовершеннолетнего? Соглашение будет утверждено, если вместо переданной доли ребенок получит такое же или лучшее жилье. Будет запрошено соглашение о покупке несовершеннолетними других активов стоимостью не ниже цены проданной доли.

    Юридические сложности

    Продажа акций осложняется необходимостью проведения обязательной процедуры согласования продажи с остальными собственниками. Важно учесть все нюансы еще на этапе уведомления о сделке и сохранить доказательства того, что каждый из совладельцев получил преимущественное право покупки части квартиры.

    Желательно привлечь юриста к составлению договора и согласовать условия продажи с другими собственниками. Это позволит исключить риск последующего оспаривания сделки и предъявления требований о принудительном выкупе части имущества.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: