Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора недвижимости после регистрации

Расторжение договора недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Можно и без суда обойтись, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его. Подумайте, как это сделать правильно, по каким причинам можно отменить сделку, что делать, если спорное жилье было приобретено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать иск, на что уплачена госпошлина и что делать после получения решения суда.

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ под недвижимым имуществом понимается имущество, перемещение которого невозможно без значительных разрушений и невозможности дальнейшего использования. Это может быть квартира, парковочное место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, без земли. Кроме того, недвижимым имуществом считаются самолеты и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, поменять, завещать. Но если собственников несколько, то при продаже необходимо будет предоставить им право преимущественного отказа от покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого вам необходимо уведомить их о своих намерениях. Если они не купят акцию для продажи в течение месяца, вы можете выставить ее на продажу третьему лицу.

Важно! Право преимущественной покупки не распространяется на покупку доли в натуре. Это касается только доли права собственности.

Иногда после заключения договора купли-продажи (далее — ДКТ) новый или старый собственник желает расторгнуть его и вернуть дом или вернуть деньги. На практике это сделать не так просто. Рассмотрим, в чем могут быть причины и что делать, если смена собственника уже зарегистрирована.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

после регистрации права собственности покупателя расторгнуть DCT невозможно. По закону договор считается выполненным, и даже если обе стороны согласны на возврат, вам придется обратиться в суд.

Регистрацию проводит Росреестр, но документы могут быть отправлены через МФЦ. В случае расторжения по соглашению сторон канцлер не примет его: для вступления в силу необходимо решение суда. Без доказательства вы можете отменить транзакцию только до или во время процесса регистрации.

Но есть и другой вариант. Это актуально, если обе стороны согласны с возвратом: продавец получает недвижимость, а покупатель — деньги. Стороны могут заключить договор обратной продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был первоначально продан.

Вам не придется платить налоги, даже если продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Вы не получите прибыли от сделки, следовательно, НДФЛ не взимается. Просто отправьте 3-НДФЛ и первоначальную денежно-кредитную политику в налоговую инспекцию, чтобы подтвердить одинаковую стоимость жилой площади для обеих транзакций.

важно знать! Для реституции имущества путем регистрации новой денежно-кредитной политики причины не важны. Желания обеих сторон сделки достаточно.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 миллиона рублей родственнику, который хотел уехать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и он решил вернуть дом. Они договорились об этом и выпустили денежную политику, согласно которой бывший покупатель, наоборот, становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору — 3 000 000 рублей. В этом случае налог не уплачивается.

Если бы новый собственник решил продать бывшего хозяина дома по более высокой цене — например, за 3 200 000 рублей — ему пришлось бы уплатить НДФЛ с прибыли:

200000 × 13% = 26000 руб. — сумма к оплате без налоговых вычетов. Удержание 1 000 000 рублей будет фактически освобождено от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если стороны не договорятся об обратной денежно-кредитной политике, им придется обратиться в суд. Сделать это не удастся: нужны причины, по которым судья вынесет решение о признании расторжения контракта.

Что может быть причиной:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.
  • Давайте выясним, что имеется в виду под этим.

    Существенное нарушение условий договора

    Нарушение условий договора считается существенным, если одна из сторон сделки, права которой были нарушены, лишена того, на что она могла положиться при заключении денежно-кредитной политики (ст. 450 ГК РФ). Российская Федерация).

    Например:

  • В ДКП говорится, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но позже выяснилось, что они все еще существуют. Новый собственник вправе потребовать отмены регистрации в предварительном порядке, если требования не соблюдены, обратиться в суд;
  • Недвижимость продана в рассрочку и покупатель не выполняет взятые на себя обязательства, нарушает условия оплаты;
  • Новый владелец обнаружил дефекты, о которых заранее не предупредил, и на их устранение потребуется несколько сотен тысяч рублей.
  • Примечание: на практике нелегко доказать нарушение условий денежно-кредитной политики с точки зрения дефицита капитала. Важно, чтобы они проявились в период владения недвижимостью продавцом, он об этом знал, но не уведомил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

    Существенное изменение обстоятельств

    Существенное изменение обстоятельств — это ситуация, при знании которой покупатель или продавец никогда не заключили бы сделку.

    важно соблюдать сразу несколько условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая прекратить DCT, не могла во время подписания предсказать, что эти обстоятельства произойдут;
  • Обстоятельств нельзя было избежать;
  • В PrEP не говорится, что заинтересованная сторона принимает на себя риск изменения обстоятельств;
  • Выполнение контракта на предыдущих условиях повлечет за собой значительный ущерб для стороны, в результате которого она потеряет то, что она могла требовать в результате сделки.
  • важно знать! Бросить вызов PrEP в такой ситуации также сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом вернуть имущество или деньги будет невозможно, если заинтересованное лицо почувствовало возможное возникновение проблемной ситуации.

    Например, будет невозможно оспаривать денежно-кредитную политику в рассрочку, если новый владелец потерял работу и не может производить платежи. Судья, скорее всего, скажет, что увольнение было предсказуемым, так что это не повод для отмены сделки. Это также включает квитанцию ​​об инвалидности от плательщика.

    Признание договора недействительным

    Есть и другой вариант: объявить ДКТ недействительным по причинам, указанным в п. 2 гл. 9 ГК РФ. Следствием недействительности сделки является возврат имущества продавцу и денежных средств покупателю (ст. 167 ГК РФ).

    Что может быть причиной:

  • Продавец оказался недееспособным лицом, недееспособность которого была признана судом до подписания ДКП. Только опекун имеет право совершать сделки от его имени с разрешения органа опеки и попечительства;
  • Имущество несовершеннолетнего было продано без разрешения органа опеки и попечительства;
  • Во время подписания ПрЭП на покупателя или продавца оказывалось моральное или физическое давление;
  • На момент совершения сделки одна из сторон была в нетрезвом состоянии и не могла до конца разобраться в последствиях;
  • Соглашение составлено с нарушением требований закона или под влиянием заблуждений;
  • Проданная недвижимость была приобретена в браке, и продавец не получил нотариального согласия супруга на продажу. Это обязательно, даже если супруги разведены, но имущество не поделено;
  • Денежно-кредитная политика была направлена ​​на другой бизнес.
  • Продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина, вправе требовать признания денежно-кредитной политики недействительной. Например, орган опеки и попечительства, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

    Если оформлена ипотека

    Оспаривать денежно-кредитную политику ипотечной квартиры становится все сложнее, поскольку здесь задействована третья сторона: банк, с которым она связана. Недвижимость не может быть передана в дар, продана или изменена без вашего согласия, но для некоторых кредиторов достаточно уведомления о запланированной сделке.

    Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без доказательств. Бывший собственник возвращает часть денег, которые он заплатил для погашения ипотеки, текущему (покупателю), закрывает ссуду. Перед этим проходит предварительная ПрЭП. После того, как оставшаяся сумма будет отдана, основная денежно-кредитная политика завершается;
  • Обратиться в суд. Если требования будут выполнены, недвижимость будет возвращена бывшему владельцу, который переведет деньги на банковский счет для погашения ипотеки.
  • важно знать! Конечный результат зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

    Для расторжения договора о недвижимости необходимо подать жалобу в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

    Как все выглядит пошагово:

    1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет бриф со ссылкой на них.
    2. Копия заявления отправляется ответчику, желательно через Почту России — суду понадобится документ, подтверждающий получение заявления второй стороной.
    3. Заявление и другие документы представляются в суд.
    4. Судья назначает предварительное слушание, в ходе которого готовится дело к судебному разбирательству (статья 152 ГПК РФ).
    5. В ходе судебного разбирательства доводы сторон заслушиваются, изучаются доказательства и даются показания.

    В итоге решение принимает только судья, оно вступает в силу через месяц. Копии можно получить в течение 5 дней с момента принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна отправляется в Росреестр. Вы должны прийти со своей копией и подать заявление на перерегистрацию собственности по решению суда.

    Скачать пример заявления о рекламации

    Документы

    При обращении в суд необходимы заявление о жалобе, аннулированной ДКП, уведомление о вручении декларации ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости — оценка. Все документы по делу пригодятся.

    Госпошлина

    Размер госпошлины составляет 300 рублей, она оплачивается истцом при подаче заявления. Если требования соблюдены, судебные издержки берет на себя ответчик.

    Сроки обращения в суд и разрешения дела

    Вы можете обратиться в суд в течение трех лет с момента регистрации собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев со дня подачи заявления. Но сроки могут быть отложены, если есть причины для приостановки производства.

    Судебная практика

    сложно положить конец денежно-кредитной политике в отношении недвижимости в суде, но при надлежащей подготовке к процессу и умении доказать свою позицию это вполне возможно.

    Вот несколько примеров реальных решений в случаях, когда запросы о разрешении были полностью удовлетворены:

    1. Решение No. 2-1309 / 2018 2-254 / 2019 2-254 / 2019 (2-1309 / 2018;) ~ M-1159/2018 M-1159/2018 от 27 ноября 2019 года по делу № 2-1309 / 2018.
    2. Решение No. 2-1273 / 2019 2-1273 / 2019 ~ M-1242/2019 M-1242/2019 от 27 ноября 2019 года по делу № 2-1273 / 2019.
    3. Решение No. 2-4283 / 2012 2-4283 / 2012 ~ M-3949/2012 M-3949/2012 от 19 ноября 2012 г по делу № 2-4283 / 2012.

    Возможные проблемы

    Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих причины отмены сделки. То же самое касается покупателя, действующего со стороны истца.

    Еще одна проблема — оформление несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья будет на стороне истца, уволить ребенка из квартиры будет сложно.

    Если вам потребуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого просто позвоните по бесплатному номеру или оставьте заявку, используя специальную онлайн-форму на сайте.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: