Разрешение органов опеки на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего

Получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего ребенка требуется по закону (ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ). Это касается как родителей, так и приемных родителей или опекунов. Отчуждение имущества несовершеннолетнего без разрешения органа опеки и попечительства (далее — O&P) является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, Росреестр не принимает регистрационные документы без разрешения. Обдумайте, каковы условия получения согласия, как выдать разрешение и что для этого потребуется, если O&P может отказать в выдаче документа.

Условия продажи недвижимости несовершеннолетнего

Несовершеннолетние дети имеют право ограниченного пользования своим имуществом. Все договоры ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает самостоятельно, но с разрешения родителей или других законных представителей: усыновителей, опекуна. Если вам еще нет 14 лет, все транзакции от вашего имени проводят представители.

Какие условия необходимо выполнить, чтобы получить разрешение на продажу квартиры или долевого имущества:

  1. Предоставление другой недвижимости. Ребенка нельзя оставлять без жилья, и родители должны найти ему квартиру, не уступающую по размерам и другим параметрам продаваемой. Сделка с большей вероятностью будет одобрена, если другое жилье будет больше и дороже по цене, расположено в лучшем районе.
  2. Открытие банковского счета для перевода денег от продажи детской недвижимости. Такой вариант часто используют люди, оформляющие ипотеку — банк вряд ли одобрит ипотечный кредит, если вам нужно выделить долю ребенку в купленной квартире. Родители берут на себя ипотеку, а деньги от проданного имущества переводятся на банковский счет, откуда они могут снять их по достижении совершеннолетия. Но O&P обычно отказывают в такой схеме, указывая, что недвижимость безопаснее для ребенка, и через несколько лет он сможет купить комнату в общежитии только на вырученные деньги.

Все документы по сделке отправляются в O&P для окончательного оформления. Даже если предварительное одобрение было получено, это не означает, что сделка не была «закрыта» на финальной стадии. Если альтернативная недвижимость хуже по параметрам и не соответствует интересам несовершеннолетнего, сделка будет отклонена.

Когда можно не соблюдать условия

В некоторых случаях ООП «закрывают глаза» и выдают разрешение, даже если квартира, купленная по trade-in, хуже проданной. Когда можно отклониться от условий:

  1. Если малыш нуждается в дорогом уходе. Его квартира продается, а другая покупается по более низкой цене. Разница в цене идет на лечение.
  2. Если несовершеннолетнему необходимо обучение в специализированном учреждении закрытого типа, а в городе проживания такого заведения нет, он должен переехать и продать свое имущество.
  3. Если проживание в выставленном на продажу жилом помещении отрицательно сказывается на его здоровье: например, у него аллергия, хроническое заболевание.

Четких правил для сотрудников ООП на федеральном уровне нет. По каждому вопросу решение принимается индивидуально после тщательного изучения условий сделок.

Получение разрешения органов опеки: пошаговая инструкция

Для начала родители должны решить, как они будут уважать интересы ребенка: передадут ему долю в другой квартире или положат деньги от продажи имеющейся недвижимости на банковский счет.

После этого можно приступать к оформлению разрешения на сделку с миноритарной долей или всей квартирой.

Шаг 1: предварительное разрешение

Для получения предварительного разрешения необходимо обратиться в ООП с заявкой на его выпуск. Документ необходимо оформить в течение 15 дней с момента подачи заявления. Это делается еще до того, как вы захотите купить другую квартиру вместо выставленной на продажу.

В заявлении необходимо указать информацию о ребенке и отчуждаемом имуществе, а также запросить разрешение. Срок его действия регулируется региональным законодательством. Обычно это три месяца, но они также могут сделать пометку «до выполнения условия, указанного в разрешении».

Шаг 2: заключение предварительного договора купли-продажи

предварительный договор купли-продажи (далее — DCT) необходим для получения окончательного разрешения от PLO. Сотрудники должны убедиться, что приобретенная собственность соответствует всем требованиям.

С продавцом квартиры заключается предварительный договор, в Росреестре он не представлен. Передача права собственности регистрируется только как часть основной денежно-кредитной политики.

Шаг 3: получение окончательного разрешения

После получения документов по сделке вы должны предоставить их вместе с предварительным контрактом в O&P. Только позже будет решена продажа собственности и будет выдано разрешение на операцию.

Как и в случае временного разрешения, срок действия окончательного разрешения зависит от региона. В основном прошло три месяца. Если срок не установлен, документ действителен в течение одного года. Но лучше прояснить эту проблему в O&P: везде могут быть разные правила.

Шаг 4: продажа недвижимости несовершеннолетнего и покупка новой квартиры

лучше всего продать квартиру ребенка при покупке нового дома. Это называется альтернативной сделкой, в которой (второстепенный) продавец немедленно выступает в роли покупателя. Самостоятельно сделать это проблематично, так как будет целая цепочка участников, поэтому лучше всего обратиться за помощью к юристу или агенту по недвижимости.

Родитель или ребенок старше 14 лет подписывает одновременно два ДКТ: один — по которому продается квартира, второй — по которому приобретается новое имущество для замены. Впоследствии все документы отправляются на регистрацию.

Какие нужны документы для разрешения и сделки

Для получения разрешения законные представители несовершеннолетнего должны предоставить в ООП полный пакет документов:

  1. Заявление на разрешение.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Паспорта обоих родителей и ребенка старше 14 лет.
  4. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет.
  5. Документ, подтверждающий основание возникновения имущественных прав у несовершеннолетнего: старый ДКТ, договор дарения, свидетельство о праве наследования и т.д.
  6. Технический паспорт.

Для окончательного одобрения сделки вам потребуется предварительная денежно-кредитная политика с продавцом приобретаемой недвижимости, а также сопутствующие документы.

Для самой сделки вам понадобится выписка из ЕГРН, паспорта всех участников, справка о ребенке до 14 лет, разрешение O&P, свидетельство о постановке на учет на недвижимое имущество.

DCT на недвижимое имущество несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению и подписывается только в присутствии нотариуса. После заключения сделки он сам подаст документы для регистрации смены собственника и через три рабочих дня можно будет получить новую выписку из ЕГРН.

Покупатель может запросить беззалоговый сертификат на жилищно-коммунальные услуги и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных людей. Эти документы лучше всего организовать заранее.

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Согласие надзорных органов на продажу квартиры нельзя оформить в нескольких ситуациях:

  1. Если вместо покупки квартиры в строящемся доме. Оправдание только одно: пока дом будет достроен, ребенку негде будет жить. Но сделка может быть одобрена, если до доставки осталось мало времени.
  2. Если вы покупаете квартиру в ипотеку. Опекунство может отказать в авторизации, так как в случае невыполнения обязательств перед банком имущество может быть изъято для погашения долга, и ребенок останется без крова. Кроме того, сами банки часто отказывают в выдаче ипотечного кредита, если им приходится передавать долю несовершеннолетнему.
  3. Второй родитель не принимал договор, за исключением случаев, когда он был лишен родительских прав, умер и не был признан безвестно отсутствующим. Если отец или мать заявили о своем несогласии с продажей жилья ребенку, вы можете заставить их дать нотариальное согласие через суд и только после этого обратиться в ООП.
  4. Если родители передадут ребенку долю в другой квартире на основании договора дарения и деньги от проданного жилья не будут зачислены на банковский счет. Раньше такие транзакции разрешались, но теперь получить разрешение проблематично, и опекун просит перевести деньги, полученные от продажи, на банковский счет.
  5. Разница в цене на недвижимость. Если кадастровая стоимость приобретаемой недвижимости ниже, чем кадастровая стоимость продаваемой, маловероятно, что сделка будет одобрена.
  6. Приобретенное жилье непригодно для жизни. Не получится продать меблированную квартиру даже в неблагополучном районе и купить частный дом без коммуникаций, если нет возможности их поднять.

Если опекунство отказало в выдаче разрешения, вы можете обжаловать решение об отказе в суде. Если требования истца будут удовлетворены, ООП будет обязано дать согласие по решению суда.

Особенности отдельных сделок с имуществом детей

Если ребенок просто прописан в квартире, но не указан в качестве собственника, вам не нужно будет оформлять разрешение и заключать нотариальный договор.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать:

  1. Если родители не собираются покупать для ребенка больше недвижимости, они могут открыть счет в банке и перевести туда деньги от продажи, но с разрешения опеки. Часто O&P просит как выделить, хотя и в минимальном объеме, так и перечислить средства на счет одновременно.
  2. Если продажа недвижимости ребенка связана с необходимостью дорогостоящего ухода или лечения в закрытом интернате, родитель должен предоставить подтверждающие документы.
  3. Если мать и отец разводятся и хотят разделить собственность, в которой находится доля ребенка, легче получить разрешение. Обычно назначение является аккомодационным и позволяет выделить еще меньшую долю в другое жилье.
  4. Разрешение выдает O&P по месту регистрации ребенка. Если он не прописан по адресу квартиры, выставленной на продажу, вам нужно будет взаимодействовать с несколькими отделами охраны одновременно.
  5. Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего в пользу опекуна или родственника не допускается. Транзакция может быть признана недействительной.
  6. Если ребенок является наследником по закону или завещанию, но еще не вступил в наследство. Вам необходимо сначала получить справку у нотариуса, зарегистрировать недвижимость и только потом позаботиться о оформлении разрешения и продаже.

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, занимает в среднем от одного до двух месяцев. Этого времени достаточно, чтобы оформить разрешение и закрыть сделку.

Возможные трудности

Самое сложное — получить разрешение на опеку. Даже если предварительное согласие получено, это не гарантирует, что сделка будет одобрена на финальном этапе. O&P тщательно проверяет все документы и при выявлении малейшего нарушения прав и интересов ребенка продажа недвижимости будет запрещена.

Если вам нужна консультация, обращайтесь к нашим юристам. Они ответят на любые вопросы и помогут решить проблему в кратчайшие сроки.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: