Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: подробная инструкция

Участник ДДУ может взыскать с застройщика неустойку в случае просрочки передачи квартиры или нарушения сроков устранения недостатков в объекте недвижимости. Процедура взыскания штрафа достаточно проста. Сначала необходимо определить размер штрафа и предъявить претензию застройщику с требованием оплаты. В случае согласия застройщика с указанными требованиями денежные средства переводятся на расчетный счет покупателя. Если застройщик проигнорирует претензию, откажется платить штраф или попытается уменьшить размер штрафа, покупатель недвижимости может взыскать деньги в судебном порядке.

Основания для взыскания неустойки

Неустойка (неустойка, пеня): денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств, в том числе просрочки его исполнения. Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации должником признается лицо, принявшее на себя обязательство совершить какое-либо действие или воздержаться от его совершения в пользу другого лица (кредитора). При заключении договора долевого участия должником признается застройщик, который обязуется передать недвижимое имущество дольщику (кредитору) в срок, указанный в договоре долевого участия. Если учредитель задерживает передачу имущества, этот факт является основанием для требования об уплате штрафа.

Вы также можете взыскать неустойку на том основании, что недвижимость не соответствует условиям договора. При этом собственник долей не может обязательно требовать уплаты неустойки: отказавшись подписать акт приема-передачи, вы можете дать застройщику время на исправление недостатков. Если вы их не удалите или нарушите сроки удаления, этот факт также является основанием для выплаты штрафа.

Пошаговая инструкция взыскания неустойки с застройщика

Процедура восстановления состоит из нескольких шагов. Первый из них – адрес досудебного иска. Подача претензии не является строго обязательной, так как законом не установлена ​​обязательность соблюдения претензионного порядка при разрешении спора между потребителем и исполнителем. Однако лучше сначала написать заявление. Во-первых, существует вероятность того, что застройщик добровольно заплатит штраф. Во-вторых, иск добавляет аргументы истцу на случай судебного иска и позволяет взыскать с ответчика дополнительные средства – неустойку за несоблюдение законных требований потребителя.

Шаг 1: рассчитайте сумму неустойки

Размер штрафа зависит от нескольких факторов. Основными из них являются цена договора и продолжительность просрочки: чем дольше застройщик не выполняет свои обязательства по договору, тем большую сумму взыскивают. Также важны при определении суммы штрафа:

  • причины выздоровления;
  • правовой статус акционера (физическое или юридическое лицо);
  • размер ставки рефинансирования ЦБ РФ в период просрочки.
  • В случае просрочки передачи недвижимого имущества размер неустойки определяется по следующей формуле: Н = КД х 1/300 х СР х ДП, где:

  • N — сумма штрафа;
  • CSD — цена контракта (для расчета используется сумма, фактически уплаченная акционером);
  • СР — ставка рефинансирования ЦБ РФ
  • ДП — количество дней просрочки.
  • В соответствии с пунктом 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении гражданина, допустившего просрочку со стороны застройщика в сроках передачи объекта, применяется двойной размер штрафа. Таким образом, для расчета суммы неустойки по приведенной выше формуле необходимо полученную сумму умножить на 2.

    В случае, если основанием для уплаты санкции является просрочка срока устранения недостатков, исчисление санкции производится по формуле, установленной п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 1 ст. 23 Федерального закона № 2300-1.

    Состояние объекта Сумма штрафа Штрафной сбор
    Объект не жилой 1% от суммы контракта Каждый день поздно
    Объект жилой 1% от суммы, необходимой для устранения недостачи Каждый день поздно

    Указанные суммы штрафов действуют только в отношении жилой недвижимости, приобретаемой физическим лицом для некоммерческих нужд.

    Если у вас возникли трудности с расчетом, воспользуйтесь калькулятором для расчета неустойки (штрафа) за каждый день просрочки по ДДУ (214-ФЗ, ст.6).

    Шаг 2: направьте претензию застройщику

    После того, как сумма неустойки будет рассчитана, необходимо направить промоутеру досудебную претензию с требованием его добровольной оплаты. Претензия направляется на юридический адрес промоутера ценным письмом-уведомлением.

    Текст претензии должен содержать следующую информацию:

  • дата составления документа;
  • наименование и юридический адрес застройщика;
  • наименование документа: краткое («Исковое заявление») или полное («Требование об уплате штрафа за несоблюдение сроков…»).
  • Далее следует основная часть документа. Он должен содержать следующую информацию:

  • сведения о заключении договора долевого участия между акционером и застройщиком (указывается номер договора);
  • подробное описание обстоятельств просрочки: дата исполнения обязательств по ДДУ, дата фактической передачи квартиры гражданину, передана ли она, причина просрочки и т.д.;
  • ссылка на нормативные правовые акты, на основании которых участник ДДУ имеет право взыскать неустойку;
  • расчет неустойки – окончательная сумма исковых требований или сумма неустойки за каждый день, если просрочка продолжается (квартира заявителю не передается);
  • реквизиты для перевода средств;
  • срок исполнения претензий (обычно указывается срок 10 дней с момента получения претензии);
  • дата составления документа и подпись заявителя.
  • Шаг 3: дождитесь ответа застройщика

    После того, как претензия получена исполнителем, он должен выждать срок, указанный в тексте документа. Если застройщик проигнорирует претензию или пришлет неудобный для заявителя ответ, он может обратиться в суд. Учитывая, что для взыскания санкции установлен общий срок давности, она должна быть осуществлена ​​не позднее 3 лет после нарушения их прав. По истечении этого срока деятель не лишается права на суд, но если ответчик ходатайствует о применении срока исковой давности, в рассмотрении иска и, следовательно, в уплате неустойки будет отказано.

    Шаг 4: обратитесь в суд с заявлением

    Перед подачей иска необходимо определить подведомственность иска. Иски о взыскании неустойки, если взыскателем выступает физическое лицо, подведомственны судам общей юрисдикции. Судом первой инстанции является мировой судья или окружной суд. В суд первой инстанции нужно обращаться, если цена иска меньше 100 тысяч рублей. Также необходимо обратиться к мировому судье для вынесения судебного приказа, то есть когда нет спора о праве (учредитель долг признает, но не платит). Однако на практике такая ситуация возникает редко, поэтому санкция обычно включается в исполнительный лист.

    Что касается территориальной юрисдикции, акционер может выбирать между несколькими судами. По общему правилу подсудность определяется местом нахождения ответчика. Однако необходимо учитывать, что согласно п. 7 ст. 29 ГПК РФ Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства, пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора. Прежде чем выбрать тот или иной суд, имеет смысл изучить его судебную практику по рассмотрению таких дел.

    Исковое заявление о взыскании с промоутера неустойки составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст запроса должен содержать следующую информацию:

  • название суда;
  • сведения об истце: ФИО, адрес регистрации, контактные данные;
  • данные ответчика: наименование и юридический адрес застройщика;
  • цена иска;
  • название документа;
  • подробное описание всех обстоятельств дела: дата заключения ДДУ, цена договора, срок исполнения обязательств, фактический срок, если квартира была передана дольщику, дата предъявления претензии было отправлено разработчику и т д
  • указание на то, что действия ответчика нарушили требования истца со ссылками на соответствующие нормативные правовые акты;
  • требования истца;
  • перечень прилагаемых к запросу документов.
  • Заявление составляется в трех экземплярах: один передается в канцелярию суда, другой предварительно направляется ответчику ценным письмом с уведомлением о вручении. Третий экземпляр остается у истца; при подаче заявления в суд делается отметка о принятии.

    При подаче заявления в суд к заявлению должны быть приложены копии следующих документов:

  • доверенность, если заявление подано представителем истца;
  • исковые требования, ранее направленные ответчику;
  • договор акций или договор уступки;
  • разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
  • акт приема-передачи, если квартира была передана истцу;
  • документы, подтверждающие направление копии жалобы ответчику.
  • Также к запросу должны быть приложены расчет цены иска и другие документы, имеющие, по мнению истца, значение для дела. Поскольку заявители по делам о защите прав потребителей со стоимостью иска менее 1 млн рублей освобождаются от уплаты госпошлины, то и платить госпошлину и прикладывать квитанцию ​​не нужно. Если цена иска выше, то государственная пошлина уплачивается в общем порядке, а к документам прилагается квитанция об уплате.

    Шаг 5: дождитесь результатов судебного разбирательства

    После принятия заявления суд в течение 5 дней выносит определение о принятии иска к производству и подготовке дела к судебному разбирательству. Также суд может принять решение:

  • об отказе в принятии заявления (134 ГПК РФ);
  • возврат заявления (135 ГПК РФ);
  • выезд без движения (136 ГПК РФ).
  • В соответствии со ст. 154 ГПК РФ срок рассмотрения гражданского дела не может превышать 2 месяцев, а при обращении к мировому судье — 1 месяца. Если дело окажется сложным, срок рассмотрения может быть дополнительно продлен еще на месяц. По общему правилу при рассмотрении дел о взыскании санкции назначается 2-3 судебных заседания. Истцу предлагается посетить их, чтобы ответить на необходимые вопросы и более полно донести свою позицию до суда.

    По результатам рассмотрения суд выносит решение, которое вступает в законную силу по истечении срока обжалования (1 месяц). После этого истец может получить в аппарате суда копию решения суда и исполнительный лист, на основании которого на ответчика начисляется неустойка.

    Шаг 6: обратитесь в банк или в ФССП с исполнительным листом

    После получения исполнительного листа заинтересованная сторона должна запросить возврат денежных средств в банк, в котором открыт расчетный счет промоутера. В случае недостаточности средств на счету разработчика исполнительный лист помещается в картотеку. Как только необходимая сумма будет зачислена на счет, банк должен перечислить причитающиеся взыскателю деньги. Однако на практике это удается далеко не всегда: часто у застройщика нет средств или открыто несколько счетов в разных банках. В последнем случае взыскатель может обратиться в региональную налоговую инспекцию для получения информации обо всех счетах, открытых организатором. Затем можно обратиться с исполнительным листом в каждый банк, в котором у должника есть расчетные счета.

    Если у застройщика нет средств, но есть имущество, необходимо взыскать долг с помощью судебных приставов. В этом случае истец должен обратиться в региональное отделение Службы судебных приставов для начала исполнительного производства. При подаче заявления необходимо предоставить оригинал исполнительного листа и заполнить заявление. К сожалению, работа судебных приставов оставляет желать лучшего, поэтому зачастую самому взыскателю приходится проявлять инициативу в поиске имущества должника или денег для покрытия долга.

    Популярные вопросы и ответы на них

    С какого числа начинается просрочка по обязательствам промоутера? Просрочка исполнения обязательств наступает на следующий день после истечения срока исполнения обязательств. Например, если крайний срок передачи объекта 1 сентября, то подписание акта приема-передачи 2 сентября — это задержка 1 день, 3 сентября — 2 дня и т.д.учитывать, какой день недели выпадает срок передачи квартиры. В соответствии со ст. 193 ГК РФ срок исполнения обязательств переносится на первый рабочий день, если он приходится на праздничный или выходной день. Можно ли взыскать неустойку с застройщика, если он задержал сдачу дома? Нет, дата сдачи дома значения не имеет.Штраф начисляется только за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства. Можно ли взыскать с застройщика другие платежи, кроме штрафа? Да, можно, но только через суд. При составлении искового заявления можно также потребовать уплаты процентов на сумму долга (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а также пени в размере 50% от суммы присуждается судом (п. 6 ст. 13 Федерального закона № 2300-1). Также истец может рассчитывать на возмещение судебных издержек и компенсацию морального вреда, причиненного неправомерными действиями ответчика. Также, если действия застройщика, такие как задержка передачи объекта, повлекли убытки,истец может рассчитывать на свою полную компенсацию. Может ли суд смягчить наказание? Да, на основании ст. 333 ГК РФ суд может уменьшить размер штрафа, а также размер штрафа потребителю (50% от общей суммы выплат). Применение санкций не должно приводить к неосновательному обогащению кредитора, поэтому на этот шаг обычно идут суды. В соответствии с пунктом 1 ст. 333 ГК РФ уменьшение размера штрафа возможно при представлении ответчиком соответствующего заявления в суд. Бремя доказывания несоразмерности конфискации также возлагается на должника. Так, если суд самостоятельно смягчил наказание без соответствующих действий со стороны подсудимого, такие действия могут быть признаны незаконными.

    К сожалению, в отечественном законодательстве отсутствуют четкие критерии соразмерности санкций за неисполнение обязательств. Судьи самостоятельно определяют сумму, на которую уменьшается наказание, поэтому в судах существует разная практика. В среднем суды сокращают наказание на 50%. Поэтому перед подачей иска имеет смысл изучить судебную практику и выбрать суд, в котором неустойка снижена в меньшей степени. Если в период просрочки были разные ставки рефинансирования, какую применить? В этом случае нет единой практики. Если в период просрочки были разные сборы, юристы предлагают 3 варианта определения суммы штрафа. Для расчета может применяться ставка рефинансирования:

  • действует в течение срока исполнения обязательств;
  • установить день фактической передачи квартиры, а если она не была передана, то день обращения в суд;
  • для периодов действия разных размеров ставок — размер штрафа рассчитывается в течение срока действия каждого размера ставки, после чего результаты суммируются.
  • При расчете суммы штрафа истец может применить небольшую хитрость, используя наиболее выгодный для него метод расчета. Должен ли я платить налоги с изъятой конфискации? За полученную санкцию вам придется заплатить подоходный налог с населения и штраф за потребление. Возмещение судебных издержек и компенсация морального вреда не облагаются налоговыми ставками.

    Какие сложности могут возникнуть

    Для взыскания неустойки по DDU застройщик должен определить размер неустойки и подать письменную претензию. Если подрядчик добровольно не выполняет требования, установленные в иске, то деньги можно получить только в судебном порядке. Сложности могут возникнуть на любом этапе: неправильно составленная претензия или исковое заявление, неверный расчет штрафа могут существенно затруднить взыскание денежных средств с застройщика. Чтобы избежать сложностей со взысканием штрафа застройщика, мы рекомендуем вам обратиться за бесплатной юридической консультацией на наш сайт.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь на дороге - бесплатная консультация
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: